タワーマンションと健康

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タワーマンションは、眺望が良いので、人気がありますが、いろいろな問題が指摘されています。本稿では、タワーマンションの入居者の健康面にのみ考察してみたいと思います。

私の20年の経験から、38階に住んで頂いた40歳の日系アメリカ人奥様が流産したことが一度ありました。一方、34階に住んで頂いた外国人の奥様は、無事2人目のお子様をご出産されました。これらの事が、タワーマンションと関連性があるかどうかについて、科学的な根拠を、私は持っていません。以上は、私の実際の経験です。

学者がこの問題を研究して論文も出ています。学者がタワーマンションを批判しても、不動産業者が学者の主張を否定しています。科学的な立証は、まだ明らかにはなっていないようです。

100m高くなると、10hPaの気圧が下がることが分かっています。マンションの1フロアーの階高は、だいたい3メートルくらいですので、100m÷3=33階になります。つまり、33階は、地上と比べると、気圧が10hPa低いということになります。

お天気の良い日は、高気圧です。大雨の日は、低気圧です。快晴の日と、大雨の日の気圧の差は、17hPaくらいです。一般的な、お天気の良い日と、悪い日の気圧の差は、10hPa程度と考えられます。

ある医師が「盲腸の手術を受ける患者は、雨の日に多い気がする」と言っていました。確かに、晴れの日には、人間は元気になり仕事にもやる気が出ます。雨の日は、気分が沈み、梅雨などの雨の低気圧が続くと、何も問題がなくても、泣き出したくなることもあります。お天気は、人間の身体に、非常に大きな影響を与えているようです。そしてお天気の気圧差は、10hPaです。

私はフィットネスクラブの会員で、プールで水中歩行運動をしています。最初は、平泳ぎをしていましたが、ある時から、泳ぐよりも水の中を歩く方が健康増進に効果があると考えるようになりました。平泳ぎをすると水面に身体が浮いてしまいますが、歩く場合は、足をプールの底まで落とすため、「水圧」がかかります。この「水圧」のために、私は毎日フィットネスクラブに通っています。

このように考えますと、タワーマンションの高層階に住むことが、少なくとも身体に何等かの影響を与えると考えられます。

ホテルなどの数日間の宿泊程度でしたら、眺望を楽しむのは良いと思います。健康な大人が、数年間の賃貸するくらいなら問題ないでしょう。しかし、妊娠されておられる奥様や、身体の弱い方がいらっしゃる場合は、10hPaの気圧差は、避けられた方が無難かもしれません。

梅田の大規模プロジェクト住友不動産「La Tour」

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https://www.sumitomo-latour.jp/osakaumeda/

「la Tour」というブランドは、住友不動産が、主に首都圏にあるもので、建築設計段階から外国人駐在員向けにプランニングされています。「La Tour」は、外国人駐在員のライフスタイルを知り尽くした、本格的な外国人住宅です。東京には、他にも外国人向けに設計された物件がありますが、「La Tour」は、日本では第一位と言われています。

東京には、「La Tour」はたくさんの建物がありますが、大阪には今までありませんでした。日本に住む外国人駐在員の数は、99%が東京に集中しており、大阪の外国人駐在員の市場があまりにも小さいため、大手不動産デベロッパーによる本格的に設計された外国人住宅は、大阪にはありませんでした。

大阪では、日本人の富裕層が住む高級住宅に、外国人駐在員が賃貸で住むことになっています。日本人が好むフロアプランと、外国人が好むフロアプランは、根本的に異なるため、設計段階から外国人向けに建てないと、いくら日本人にとっての高級住宅でも、外国人にとっては不十分でした。

例えば、日本人は、自分の自宅に、来客を頻繁に招くという生活習慣がありません。しかし、外国人は、頻繁にゲストが自宅に泊まります。そのため、外国人は、バスルームは2つ以上欲しいです。トイレも2つ以上欲しいです。日本人の住宅は、浴室とトイレと洗面台が、明確に分離されていますが、2つ以上欲しいとはあまり考えません。

また、日本人は、富裕層であっても、それほど広い住宅スペースを求めていません。室内清掃をメイドやハウスキーパーなどを雇用する習慣もあまりありません。しかし、外国人は、日本人の住宅スペースは狭いと感じます。「La Tour」には、300㎡以上の住宅があります。

また、日本人は、ホテルのコンシェルジェのようなサービスは、住宅に求めることはありませんが、日本の事情をあまり詳しくない外国人にとっては、住宅のフロントに、コンシェルジェのサービスがあるのは、非常に嬉しい事でしょう。

大阪には外国人賃貸市場は、極めて小さいため、大阪の「La Tour」には、ほとんどが日本人の賃借人が想定されているようです。しかし、住友不動産の「La Tour」というブランドは、外国人駐在員が入居していないと、「La Tour」が「La Tour」でなくなってしまいます。

才能や力のある外国人に入居して頂き、大阪に質の高い「本格的外国人住宅」ができることが期待されています。

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賃貸住宅のハード面とソフト面

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不動産を選ぶ時には、目に見える物と、目に見えない物の、両方を見る必要があります。「目に見える物」というのは、建物などハード面です。「目に見えない物」というのは、その物件に入居した後に受けることのできる人間によるサービス面です。

賃貸アパートの場合は、不動産会社とオーナーによる管理サービスです。設備が故障した時に、迅速な対応をしてくれる物件がありますが、お客様へのクレーム対応が遅く何週間もかかる物件もあります。長時間待たされるのは、非常に苦痛です。不動産会社が、迅速な対応をしてくれると、非常に住み心地が良いものです。

また、不動産会社が大企業の場合は、無難かもしれませんが、個人的な人間関係は生まれません。システム化されたマニュアル通りのサービスは、それほど感動しません。数年すると担当者が変わります。長期的な人間関係はありません。むしろ小さい不動産会社の方が、人間的な暖かさがあります。また、小さい会社の方が、実は、小回りが利き、大組織の会社よりも、顧客対応が早い場合があります。「顔が見える」地域密着型の不動産会社が良いと思います。

建物の大きさなどハード面にお金をかけすぎて、サービスのソフト面にお金が少なくなると、「目に見える物」は成功したかのように思えますが、「目に見えない物」に不満が生じます。むしろ、ハード関連にお金をかけずに、ソフト関連にお金をかけた方が、結果的に満足度は圧倒的に高くなると思います。人間のサービスに勝るものはないからです。

住宅選びのポイント

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大切なご自分の住宅ですから、日本人が日本の住宅を選ぶ場合でも、悩むことが多いです。ましてや日本に初めて来られる外国人の場合は、もっと悩むことが多いのも当然です。

(公共交通機関)

まず第一に、その国の都市計画によって、公共交通機関が違うことを注目する必要があります。日本は、電車の国です。電車を中心として、日本の都市と国土はデザインされています。欧米諸国と比較して、鉄道網が非常に発達しています。ヨーロッパと比較すると、電車の乗客数が4倍です。また、日本の電車は、時間が世界一正確です。時間が正確のため、電車を乗り換えても、短時間で正確に電車を乗り換えることができます。車は、時間が正確に読めないため、日本人はあまり通勤のために車を使いません。

電車を使えば、日本ではどこでも簡単に行くことができます。そのため、駅の近くであれば、勤務先や商業施設から遠くに住宅があっても、問題がありません。ただし、通勤時間帯は、鉄道の乗客数が多くて混雑します。日本人は、混雑する電車に乗るライフスタイルに慣れています。

(住宅の築年数)

第二に、住宅の新しさは、建物の築年数は一定の基準にはなりますが、「内装の新しさ」が重要です。新しい建物でも、内装工事をしていないと、数年で汚れます。反対に、古い建物でも、内装工事をしていると、美しくて快適な住空間になります。

また、1980-1990年代は、日本では不動産バブルがありました。不動産価格が、世界一高額になった時期がありました。この時期に建設された高級マンションは、非常にグレードの高い建物が建設されています。ドアノブなど小さい物一つでも、金額が全然違います。2000年以降に建設された建物は、このような高級な建材を使用することはなくなりました。

(断熱、防音)

第三に、良い住宅の最重要ポイントは、「断熱性」です。日本には、暑い夏と、寒い冬があります。エアコンを使っても、断熱性が高い建物と断熱性が低い建物では、住宅の快適性が全く違います。

「断熱性」に次いで、「防音性」も重要なポイントです。

(建物管理サービス)

最後に、賃貸物件において、最も重要なポイントは、物件の管理状態であることを強調したいと思います。建物や室内の細かい事まで気を遣うオーナーや不動産管理会社があります。物件が新しくても、管理が悪いと、快適ではありません。反対に、物件が古くても、オーナーや不動産管理会社によって、こまめな修理や清潔な清掃がきちんとなされている物件は、非常に快適です。