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お客様の「お守り」

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当社のお客様が、「お守り」をお忘れになられて外国に帰国されましたので、当社は、「お守り」の適切な処分方法について、検討をいたしました。

まず、最初の半年間は、当社の本社事務所内にございます神棚に、お客様の「お守り」をお供えさせて頂きました。

2021年1月1日の元旦に、当社は大阪四天王寺に初詣を行いました。そこで当社をご愛顧頂きましたお客様に感謝のお祈りをすると同時に、四天王寺の「お守り」の処分箱の中に、お客様の「お守り」を全て、入れさせて頂きましした。

四天王寺は、1400年前に、日本に一番最初に、仏教が伝来したお寺です。当社は、このお寺で、早朝5時から、毎月行われている坐禅の会に参加しておりました。この由緒ある日本一の仏教寺院で、お客様の「お守り」を、適切に処分させていただきました。

同日に、四天王寺で新しい「お守り」を購入しました。この「お守り」は、(1)仏様とのご縁、(2)人とのご縁のお守りです。私たちは、この新しいお守りを、とても気に入っております。引き続き、当社の本社事務所の神棚に上げさせて頂きます。

トイレ2個の間取り~大阪の場合

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日本人と外国人は、ライフスタイルの違いから、住宅の間取りの設計が基本的に違います。日本人にとって住宅は気楽にゆったりとくつろぐことができるように設計されています。気楽にゆったりとくつろぐためには、ひと目を気にしなくても良い間取り設計が必要になります。そのため、玄関に上がり框があり、寝室とリビングは他人が見えないように壁で区切られています。

日本人の住宅で、トイレが2個以上ある理由は、トイレの場所まで行くのが「遠い」と不便だからです。160㎡以上あって、細長い間取りの場合、端から端までの動線が長すぎるので、トイレを2か所作る場合があります。上の写真の間取り(大阪市北区、180㎡)が、この例です。

間取りが160㎡以下でも、トイレが2つある場合があります。それは、主寝室の中にトイレを設置しているケースです。主寝室で夜間睡眠を取っている時に、トイレがすぐ近くにあると便利です。この場合も、トイレが2つあある理由は、トイレの場所が「遠い」からです。下の写真の間取り(大阪市福島区、120㎡)が、この例です。

戸建の場合は、2階~3階建てになるので、階段で上下移動するのが「遠い」ため、各階にトイレを設置しますので、2個以上になります。戸建住宅は、大阪の中心部ではなく、郊外に立地します。この場合も、トイレが2つある理由は、トイレの場所が「遠い」からです。下の写真の間取り(大阪府吹田市の戸建て住宅、140㎡)が、この例です。

大阪市内の都心部のタワーマンションの間取りは、年々広さが小さくなる傾向があります。タワーマンションは、駅に近く、買い物が便利な立地にあるので便利な場所という長所があります。タワーマンションは、共用部分(エントランス、応接スペース、ゲストルーム、パーティールーム、スポーツジム等)のスペースを広く取ります。一方、専有部分のスペースを狭くなります。下の写真の間取り(大阪市北区「プラウドタワー」新築、70㎡)が、この例です。

 

The Kitahamaと複合開発

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The Kitahamaは、地下鉄堺筋線の北浜駅の真上に建物が立地しています。京阪線の北浜駅にも地下通路を通じて直接つながっています。大阪の歴史的に有名な製薬会社の街「道修町」の通りの近くにあるため、歴史的な建築物が近くに多くあります。三越百貨店が取り壊され、その跡地を利用して、The Kitahamaというマンションが建てられました。

The Kitahamaは、住友不動産の2020年版の人気ランキングで堂々の第1位に輝いています。

日本では戦後1950年~1990年頃まで、製造業を中心とする工業化が急速に進みました。製造業を効率的に発展させるために、用途地域(ゾーニング)が都市整備計画で定められました。工場地域と、住宅地域と、商業地域を、分けて定められました。良い住宅は郊外に開発され、大阪市内の住環境はあまり良くありませんでした。1990年頃から、タワーマンションが大阪の都心部に建設されるようになりました。それに伴って、郊外に住んでおられた人口が、大阪の都心部に移住するようになりました。郊外の閑静な良質な住宅街よりも、さらに良い住環境がタワーマンションによって、大阪市内で実現可能となったからです。

北浜エリアは、道修町の歴史的な雰囲気と、証券取引所のオフィス街の雰囲気が街の雰囲気に影響を与えています。難波や道頓堀のような飲み屋街ではないので、治安が良く、土地柄は上品です。しかし大規模な百貨店はありません。電気屋もなく、電球を買うには梅田のヨドバシカメラまで買い物に行かなくてはなりません。

The Kitahamaには、KITAHAMA PLAZAという商業施設が隣接しています。この中に、コナミのスポーツジムと、食品スーパーマーケットとレストランフロアがあり、生活に非常に便利です。KITAHAMA PLAZAのコナミは、ジム施設が広くて綺麗で、大きなプールもあり、グレードが高いものとコナミの中で分類されています。KITAHAMA PLAZAの中のお店は、全て少し割高なので、富裕層のお客様に好まれています。The Kitahamaも高級住宅ですので、建物と周辺の地域一帯が、上品さを感じさせる雰囲気があります。

このような不動産開発を、複合開発「Complex Use」と言います。複合開発とは、まず職住近接です。複合開発は、工場で決まった時間を労働して、満員電車に乗って帰宅する、という従来型の生活からの脱却を意味します。 カフェの中で、ラップトップパソコンで、コーヒーを飲みながら仕事をします。仕事の会議は、自宅の横のカフェで済ましてしまいます。仕事をしながら遊ぶ。遊びながら考える。このようなライフスタイルから、知的な発想を生むことができると言われています。従来型の製造業の機械的なサラリーマンの労働ではなく、知識情報化社会の知的労働をするための住宅が、The Kitahamaの複合開発「Complex Use」なのです。

タワーマンションと健康

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タワーマンションは、眺望が良いので、人気がありますが、いろいろな問題が指摘されています。本稿では、タワーマンションの入居者の健康面にのみ考察してみたいと思います。

私の20年の経験から、38階に住んで頂いた40歳の日系アメリカ人奥様が流産したことが一度ありました。一方、34階に住んで頂いた外国人の奥様は、無事2人目のお子様をご出産されました。これらの事が、タワーマンションと関連性があるかどうかについて、科学的な根拠を、私は持っていません。以上は、私の実際の経験です。

学者がこの問題を研究して論文も出ています。学者がタワーマンションを批判しても、不動産業者が学者の主張を否定しています。科学的な立証は、まだ明らかにはなっていないようです。

100m高くなると、10hPaの気圧が下がることが分かっています。マンションの1フロアーの階高は、だいたい3メートルくらいですので、100m÷3=33階になります。つまり、33階は、地上と比べると、気圧が10hPa低いということになります。

お天気の良い日は、高気圧です。大雨の日は、低気圧です。快晴の日と、大雨の日の気圧の差は、17hPaくらいです。一般的な、お天気の良い日と、悪い日の気圧の差は、10hPa程度と考えられます。

ある医師が「盲腸の手術を受ける患者は、雨の日に多い気がする」と言っていました。確かに、晴れの日には、人間は元気になり仕事にもやる気が出ます。雨の日は、気分が沈み、梅雨などの雨の低気圧が続くと、何も問題がなくても、泣き出したくなることもあります。お天気は、人間の身体に、非常に大きな影響を与えているようです。そしてお天気の気圧差は、10hPaです。

私はフィットネスクラブの会員で、プールで水中歩行運動をしています。最初は、平泳ぎをしていましたが、ある時から、泳ぐよりも水の中を歩く方が健康増進に効果があると考えるようになりました。平泳ぎをすると水面に身体が浮いてしまいますが、歩く場合は、足をプールの底まで落とすため、「水圧」がかかります。この「水圧」のために、私は毎日フィットネスクラブに通っています。

このように考えますと、タワーマンションの高層階に住むことが、少なくとも身体に何等かの影響を与えると考えられます。

ホテルなどの数日間の宿泊程度でしたら、眺望を楽しむのは良いと思います。健康な大人が、数年間の賃貸するくらいなら問題ないでしょう。しかし、妊娠されておられる奥様や、身体の弱い方がいらっしゃる場合は、10hPaの気圧差は、避けられた方が無難かもしれません。

梅田の大規模プロジェクト住友不動産「La Tour」

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https://www.sumitomo-latour.jp/osakaumeda/

「la Tour」というブランドは、住友不動産が、主に首都圏にあるもので、建築設計段階から外国人駐在員向けにプランニングされています。「La Tour」は、外国人駐在員のライフスタイルを知り尽くした、本格的な外国人住宅です。東京には、他にも外国人向けに設計された物件がありますが、「La Tour」は、日本では第一位と言われています。

東京には、「La Tour」はたくさんの建物がありますが、大阪には今までありませんでした。日本に住む外国人駐在員の数は、99%が東京に集中しており、大阪の外国人駐在員の市場があまりにも小さいため、大手不動産デベロッパーによる本格的に設計された外国人住宅は、大阪にはありませんでした。

大阪では、日本人の富裕層が住む高級住宅に、外国人駐在員が賃貸で住むことになっています。日本人が好むフロアプランと、外国人が好むフロアプランは、根本的に異なるため、設計段階から外国人向けに建てないと、いくら日本人にとっての高級住宅でも、外国人にとっては不十分でした。

例えば、日本人は、自分の自宅に、来客を頻繁に招くという生活習慣がありません。しかし、外国人は、頻繁にゲストが自宅に泊まります。そのため、外国人は、バスルームは2つ以上欲しいです。トイレも2つ以上欲しいです。日本人の住宅は、浴室とトイレと洗面台が、明確に分離されていますが、2つ以上欲しいとはあまり考えません。

また、日本人は、富裕層であっても、それほど広い住宅スペースを求めていません。室内清掃をメイドやハウスキーパーなどを雇用する習慣もあまりありません。しかし、外国人は、日本人の住宅スペースは狭いと感じます。「La Tour」には、300㎡以上の住宅があります。

また、日本人は、ホテルのコンシェルジェのようなサービスは、住宅に求めることはありませんが、日本の事情をあまり詳しくない外国人にとっては、住宅のフロントに、コンシェルジェのサービスがあるのは、非常に嬉しい事でしょう。

大阪には外国人賃貸市場は、極めて小さいため、大阪の「La Tour」には、ほとんどが日本人の賃借人が想定されているようです。しかし、住友不動産の「La Tour」というブランドは、外国人駐在員が入居していないと、「La Tour」が「La Tour」でなくなってしまいます。

才能や力のある外国人に入居して頂き、大阪に質の高い「本格的外国人住宅」ができることが期待されています。

関連記事:https://www.dios.co.jp/archives/3337

住宅選びのポイント

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大切なご自分の住宅ですから、日本人が日本の住宅を選ぶ場合でも、悩むことが多いです。ましてや日本に初めて来られる外国人の場合は、もっと悩むことが多いのも当然です。

(公共交通機関)

まず第一に、その国の都市計画によって、公共交通機関が違うことを注目する必要があります。日本は、電車の国です。電車を中心として、日本の都市と国土はデザインされています。欧米諸国と比較して、鉄道網が非常に発達しています。ヨーロッパと比較すると、電車の乗客数が4倍です。また、日本の電車は、時間が世界一正確です。時間が正確のため、電車を乗り換えても、短時間で正確に電車を乗り換えることができます。車は、時間が正確に読めないため、日本人はあまり通勤のために車を使いません。

電車を使えば、日本ではどこでも簡単に行くことができます。そのため、駅の近くであれば、勤務先や商業施設から遠くに住宅があっても、問題がありません。ただし、通勤時間帯は、鉄道の乗客数が多くて混雑します。日本人は、混雑する電車に乗るライフスタイルに慣れています。

(住宅の築年数)

第二に、住宅の新しさは、建物の築年数は一定の基準にはなりますが、「内装の新しさ」が重要です。新しい建物でも、内装工事をしていないと、数年で汚れます。反対に、古い建物でも、内装工事をしていると、美しくて快適な住空間になります。

また、1980-1990年代は、日本では不動産バブルがありました。不動産価格が、世界一高額になった時期がありました。この時期に建設された高級マンションは、非常にグレードの高い建物が建設されています。ドアノブなど小さい物一つでも、金額が全然違います。2000年以降に建設された建物は、このような高級な建材を使用することはなくなりました。

(断熱、防音)

第三に、良い住宅の最重要ポイントは、「断熱性」です。日本には、暑い夏と、寒い冬があります。エアコンを使っても、断熱性が高い建物と断熱性が低い建物では、住宅の快適性が全く違います。

「断熱性」に次いで、「防音性」も重要なポイントです。

(建物管理サービス)

最後に、賃貸物件において、最も重要なポイントは、物件の管理状態であることを強調したいと思います。建物や室内の細かい事まで気を遣うオーナーや不動産管理会社があります。物件が新しくても、管理が悪いと、快適ではありません。反対に、物件が古くても、オーナーや不動産管理会社によって、こまめな修理や清潔な清掃がきちんとなされている物件は、非常に快適です。

スケルトンリフォームは車のオーバーホール

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5月6日までの予定だった緊急事態宣言を、政府が延長する調整に今日入ったと言っています。赤坂の飲食店は、30店舗が閉店に追い込まれたらしく、経営をしている方は、みなさん大変だと思います。なかなか感染者数が減らず、例え感染者数が今減ったとしても、第二波が来るなどと言われています。何か一気に解決する方法はないものか、と期待したいところですが、なかなか簡単には減らすことができないようです。

車には「オーバーホール」という修理方法があります。通常の修理ではできないことを、機械を分解して、掃除したり修理したりします。エアコンにも、専門業者に頼めば、日常のフィルター清掃だけでなく、エアコンの機械を分解して、洗浄してくれます。分解することで、機械の場合は、非常に綺麗にすることができます。

住宅や店舗や公共の建物などを、オーバーホールすれば、車やエアコンの分解洗浄のように、ウィルスも絶滅してしまいそうな気がします。不動産を、分解して、バラバラにして、洗浄して、もう一度組み立てる。実際に、スケルトンリフォームの作業をしていると、古くて汚い不動産を、オーバーホールすることができるということが分かります。

コンクリートのマンションでも、日本の場合は、木の柱、木の板、木の巾木、など、木を縦横に組んで作られています。木は、あちこちに隙間や、空間があります。その空間に、虫が繁殖しているケースが実は多いのです。カビも、湿気の多い浴室付近には、天井裏など見えないところで繁殖しています。これらの汚染を除去するためには、内装を分解するとできます。

新築マンションは、その点、安心できます。新品の建材を使っているので、虫やカビに汚染されていない、と信じて大丈夫でしょう。そのため、新築マンションに拘られる日本人が依然として多いのは、このような理由があるからだと思います。

しかし、中古マンションでも、スケルトンリフォームをすれば、汚染を100%完全に除去することが可能になります。

玄関に洗面台を設置して、外出先から帰宅したときに、常に手洗いができる設計や、テレワークができる設計に、リフォームすることもできます。

それなのに、新築マンションよりも、ずっと安い価格で、しかもこのような個別の需要に応じた個性的なデザインを作ることができるのです。

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資~不景気は買い、好景気は売り

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(写真出所)ビデオニュースドットコム

このような自粛ムードの時に、投資のチャンスなどと言うのは、「不謹慎だ」と皆さまから批判を受けることでしょう。しかし敢えて不動産投資をお考えの方には、チャンスがあると申し上げたいと思います。

アメリカのトランプ大統領は、新型コロナウィルスの対策のために経済が悪化して自殺者が増えるのは間違った政策だと発言したそうです。「1人の命は地球よりも重い」と言っても、1人の命のために70億人が死ぬのを選択するのは、責任あるリーダーとして正しい決断とは言えません。

(出所)ビデオニュースドットコム

人間は、科学技術を発展させる「論理的思考力」を持っています。今、新型コロナウィルスに人類が圧倒されようとしていますが、人間の「論理的思考力」はウィルスをはるかに凌ぐ力を持っていると思います。

例えば、ディオスは最近中古マンションを購入してRenovationしようとしていますが、専門業者の方も一般の方も全員が「水回りは素人では無理」と言います。実は、私はあらゆるRenovation工事は、社長一人で100%できると確信しています。なぜなら、工事とは何か? 工事とは「論理」だからです。

人間は月に行く科学技術を持っています。大阪から奈良までの間に、生駒山を貫通するトンネルがありますが、どうやって掘ったのでしょうか?「論理」によって掘ったのです。電気ドリルという工具を使えば、木材を貫通させることができます。振動ドリルという工具を使えば、コンクリートを貫通させることができます。だから阪奈道のトンネルができたのです。

そして、ウィルスです。人間は必ず克服できると思います。ただし、明日ワクチンを完成できるか?という問題は別です。一日でトンネルを掘るのは無理です。同様に一日でワクチンを開発するのは無理でしょう。そのため、ICUの病床を確保するなどの政策は重要ですが、人間が科学技術力でウィルスを撃退するのは、時間の問題と思います。

大事な事は、「不可逆」な事を避ける政策が必要ということです。不可逆とは、「死亡」と「倒産」です。「桜は来年も咲く、しかし命を落としたら来年はない」という山中先生の言葉の通り、命を落とさないこと。命さえ落とさなければ、人間は必ず問題を克服し、未来の道を作ります。

ゴールドマンサックス、JPモルガン、モルガンスタンレーの3社いずれも、アメリカ経済は7月からGDPが急上昇すると予想しています。リーマンショックの時は、株券が紙きれとなったものですから資産が消滅してしまいました。新型コロナウィルスの4月から始まる問題は、政府の緊急事態宣言などで売上が減るだけです。倒産さえしなければ、経済活動が再開されます。リーマンショックとは内容が異なります。リーマンショックよりも今の下げ幅が急なので、上がる時も急になると考えられます。

多くの方はなぜか不動産投資を、好景気の時に始められて、不景気の時に売却されます。最初の投資額は、利回りに永久に影響します。当然ですが、投資は安い価格で購入して、高い価格で売却するべきです。しかしほとんどの方は、高い時に買って安い時に売っておられます。安い価格とは、世の中が不穏な空気でいっぱいになっている時で、不景気こそチャンスなのです。従いまして、当社は不動産物件を購入する経営戦略を取っています。

不景気は、買いで、好景気は、売りです。

(写真)現在マンションを投資してRenovation工事中:床下の水道管を確認作業

 

高級外国人エキスパッツこそが都市文化発展の原動力~「場」の「重層効果」

By | インテリア, 不動産, 政治, 日本文化, 社会

(写真:当社の関西空港近くの物件 当社撮影)

例えば東京の六本木ヒルズのキーテナントは、ゴールドマンサックスという外資系企業です。外資系企業のエキスパッツは、所得が高いため高付加価値の消費をします。少し割高のオフィス、少し割高の住宅、少し割高の商品をお店で買い物をします。不動産開発者は、これらの高いレベルの消費に対応できるサービスを提供しなくてはなりません。

(写真:ザ・リッツカールトン大阪 2020年3月)

進化論のダーウィンの奥さんは、イギリスのウェッジウッドのお嬢さんです。ダーウィンは、裕福な医者の息子で、奥さんも、裕福な事業家の娘なので、ダーウィンは、大学教授になって給料を大学からもらうなどという下種なことはしませんでした。そしてダーウィンは、世界へフィールドリサーチに出かけました。

ウェッジウッドは、高付加価値商品ですが、低価格戦略を打ち出した時代もあったそうです。しかし、ウェッジウッドは、価格を下げても販売数は同じでした。そうしてウェッジウッドは、「高付加価値の商品は、価格が高くても低くても販売数は結局同じ。」「所得の高い人たちは、良い商品は価格が高くても買う」ということに気が付いた、といいます。

力のある人、才能のある人、魅力的な人が、不動産と都市を変えます。その主役は、実は高級外国人です。このような人たちの周りに、新しい人が集まって来ます。魅力のある人は、別の新しい魅力のある人をその場所に惹きつけます。そして、また別の人を、惹きつけます。これを、「重層効果」と呼びます。都市とは、このようなコミュニケーションの場だと思います。

東京の広尾、麻布あたりはこのような外国人が住んでいるため、街を少し歩くと雰囲気が他の地域と比べて洗練されていることを感じるでしょう。関西でも神戸は昔から居留地があったため、外国人の文化があります。今は東京と比べると規模が小さくなっていますが、それでも神戸はファッションがおしゃれという伝統が今も残っています。

当社はこれらの外国人に対応できる付加価値の高い住宅のデザインを提供しています。

当社の事業が日本の都市文化発展のエネルギーの原動力となるべく頑張りたいと考えています。

(写真:ディオスのインテリアコーディネーター 筆者撮影)

 

Vintage というデザイン

By | インテリア, 不動産

Vintage ヴィンテージとは、ある時期に生産された古い型式という意味ですが、「成熟」という意味があります。上作の年のブドウから造った極上のワインという意味もあります。少し年数が経って振り返ってみると、一過性のものではなかった、今でも価値の評価が与えられているものと言えます。手作り感があり、温かさが感じられます。

南堀江、北堀江は、家具屋の中心地でしたが、郊外型の大手家具店が登場してからどんどんと衰退しました。危機感から南堀江のオレンジストリートは生き残りをかけた改革を行った結果、おしゃれなデザインのインテリアやカフェで対抗しました。東京から来たセレクトショップで決定的に蘇ったと言えます。

(写真:timeless comfort 2020年3月筆者撮影)

建物が空き家になるのは、オーナーの危機感のなさにあります。お金にあまり困っていないオーナーが空き家をかかえます。お金に困っている場合は、不動産を売却をするか、もしくは投資をして賃貸に出すなど事業を行います。あるいはオーナーに「志」があれば創意工夫をして事業は拡大します。お金に困っていないと、反対に人間の志は縮小する傾向にあります。「危機感」と「志」のどちらか一つあれば空き家にはならないと思います。

オレンジストリートに若い人がIKEAのブルーバッグを持ってカフェに来ています。IKEAの商品は、大量生産によって素晴らしい低価格を実現しています。商品のデザイン性も高いです。組み立てをすることで創作の良さもIKEAは兼ね備えています。しかしそれでも、お客さんはIKEAにないものをオレンジストリートに求めてやって来ます。アイデアと創意工夫に満ちたデザインです。

(写真:筆者が購入を検討中の照明器具)

(写真:IKEAバッグと南堀江カフェ)

住宅展示場にあるデザインは新築戸建用のものですが、あまり目新しいものはなく、高価なわりに没個性的です。一般のリフォーム業者に依頼してできるデザインは住宅展示場と同じです。新品の魅力はありますが、それ以外は特にありません。手作りで少し古いデザインは、今後のリフォームの一つの潮流を作ると思います。