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賃貸は管理

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「賃貸は管理である」

経験の豊富なプロの不動産営業マンは、そう言うでしょう。

管理の良いマンションに住むと、気持ちがいい。

管理の悪いマンションに住むと、何年間も不快な気持ちで過ごさなければいけません。

 

私はマンションの建物の前に立つと、オートロックを開けなくても、室内の管理レベルが分かります。自転車がきちんと並んでいるか否か、空調の状態、郵便受けの広告チラシの状態、管理人の掲示物の内容、時間をかけなくても、ほんの数秒でも分かります。

アメリカでは、分譲マンションの資産価値を評価する時に、管理サービスの情報が公開され、売買価格に反映されるそうです。

日本では、そのような制度がないため、分譲マンションを購入することは、ほとんど博打になってしまいます。

日本の不動産業界も、アメリカのように、管理サービスの状態、管理組合の運営が良くなされているか、修繕積立金は適切に管理されているか、資産価値の一部として、情報公開:ディスクロージャーをするべきと思います。

 

ところが内覧の時、管理は、見ることができません。

管理サービスは、入居後に徐々に分かって来るからです。

そのため、多くのお客様は、物件の選定を誤っているようです。 

建物にジャグジーが付いているだの、デザイナーズマンションだのと言ったことは、極めて表面的な事で、何年も住む上で最も重要なのは、入居後の管理マネジメントなのです。

賃貸マンションの管理は、分譲マンションの管理よりも、さらに重要です。

分譲マンションの場合は、区分所有部分は、購入者は自由に内装工事ができますが、

賃貸マンションの場合は、室内がオーナーの所有物のため、賃借人が工事をすることができからです。

賃貸マンションの場合は、入居者は、契約後は、管理者に全てをお任せするしかなくなります。

どうか、お客様ご自身の、貴重な数年間を、失敗されないように、

信頼のできる賃貸マンションの管理者選びをされる事を、切にお願いしたいと思います。

 

日本に来てよかった。

日本は素晴らしい国だ。

そう思って頂き、帰国していただきたい。

それが、私どもの願いなのです。(以上)

リロケーションの問題

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日本にある外資系企業のリロケーションサービスは、構造的な問題があります。

最近、外資系企業はコスト削減のために、人事部を外部のリロケーション会社にアウトソーシングしています。

しかし、従来、社内の人事部が行なっていた社員向けサービスを、外部業者に丸投げすることは、うまく機能できません。

そのため、リロケーションの業務は問題が著しく表面化し、クレームが続出しています。

外資系企業は、リロケーション業務を抜本的に見直す必要があります。

現在の問題の原因は、以下の点にあります。

 

(1)  会社への帰属意識の欠如

リロケーションサービスを外部の業者に丸投げすると、外部業者は、クライアント企業の組織の一員ではないため、組織への帰属意識がありません。

 

(2)  社員教育と経験不足

外部のリロケーション会社は、クライアント企業の社員と、社員の質で大きな差があります。

仕事の経験が不足しているだけでなく、社員教育トレーニングが、できていません。

そのため、外国人クライアントは、煩雑な仕事を強いられます。

 

3)リベートの横行

リロケーション会社は、不動産会社に対して、バックマージン(リベート)を請求します。

これは、リロケーション会社の、外国人クライアントに対する背任行為で、今日ごく普通に頻繁に行われています。

外資系企業は、人事部の業務を、外部業者に丸投げする経営戦略は、うまくいきません。

外部業者に人事部の業務を依頼する場合は、業務の内容を、慎重に監査する必要があります。