高級外国人エキスパッツこそが都市文化発展の原動力~「場」の「重層効果」

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(写真:当社の関西空港近くの物件 当社撮影)

例えば東京の六本木ヒルズのキーテナントは、ゴールドマンサックスという外資系企業です。外資系企業のエキスパッツは、所得が高いため高付加価値の消費をします。少し割高のオフィス、少し割高の住宅、少し割高の商品をお店で買い物をします。不動産開発者は、これらの高いレベルの消費に対応できるサービスを提供しなくてはなりません。

(写真:ザ・リッツカールトン大阪 2020年3月)

進化論のダーウィンの奥さんは、イギリスのウェッジウッドのお嬢さんです。ダーウィンは、裕福な医者の息子で、奥さんも、裕福な事業家の娘なので、ダーウィンは、大学教授になって給料を大学からもらうなどという下種なことはしませんでした。そしてダーウィンは、世界へフィールドリサーチに出かけました。

ウェッジウッドは、高付加価値商品ですが、低価格戦略を打ち出した時代もあったそうです。しかし、ウェッジウッドは、価格を下げても販売数は同じでした。そうしてウェッジウッドは、「高付加価値の商品は、価格が高くても低くても販売数は結局同じ。」「所得の高い人たちは、良い商品は価格が高くても買う」ということに気が付いた、といいます。

力のある人、才能のある人、魅力的な人が、不動産と都市を変えます。その主役は、実は高級外国人です。このような人たちの周りに、新しい人が集まって来ます。魅力のある人は、別の新しい魅力のある人をその場所に惹きつけます。そして、また別の人を、惹きつけます。これを、「重層効果」と呼びます。都市とは、このようなコミュニケーションの場だと思います。

東京の広尾、麻布あたりはこのような外国人が住んでいるため、街を少し歩くと雰囲気が他の地域と比べて洗練されていることを感じるでしょう。関西でも神戸は昔から居留地があったため、外国人の文化があります。今は東京と比べると規模が小さくなっていますが、それでも神戸はファッションがおしゃれという伝統が今も残っています。

当社はこれらの外国人に対応できる付加価値の高い住宅のデザインを提供しています。

当社の事業が日本の都市文化発展のエネルギーの原動力となるべく頑張りたいと考えています。

(写真:ディオスのインテリアコーディネーター 筆者撮影)

 

Vintage というデザイン

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Vintage ヴィンテージとは、ある時期に生産された古い型式という意味ですが、「成熟」という意味があります。上作の年のブドウから造った極上のワインという意味もあります。少し年数が経って振り返ってみると、一過性のものではなかった、今でも価値の評価が与えられているものと言えます。手作り感があり、温かさが感じられます。

南堀江、北堀江は、家具屋の中心地でしたが、郊外型の大手家具店が登場してからどんどんと衰退しました。危機感から南堀江のオレンジストリートは生き残りをかけた改革を行った結果、おしゃれなデザインのインテリアやカフェで対抗しました。東京から来たセレクトショップで決定的に蘇ったと言えます。

(写真:timeless comfort 2020年3月筆者撮影)

建物が空き家になるのは、オーナーの危機感のなさにあります。お金にあまり困っていないオーナーが空き家をかかえます。お金に困っている場合は、不動産を売却をするか、もしくは投資をして賃貸に出すなど事業を行います。あるいはオーナーに「志」があれば創意工夫をして事業は拡大します。お金に困っていないと、反対に人間の志は縮小する傾向にあります。「危機感」と「志」のどちらか一つあれば空き家にはならないと思います。

オレンジストリートに若い人がIKEAのブルーバッグを持ってカフェに来ています。IKEAの商品は、大量生産によって素晴らしい低価格を実現しています。商品のデザイン性も高いです。組み立てをすることで創作の良さもIKEAは兼ね備えています。しかしそれでも、お客さんはIKEAにないものをオレンジストリートに求めてやって来ます。アイデアと創意工夫に満ちたデザインです。

(写真:筆者が購入を検討中の照明器具)

(写真:IKEAバッグと南堀江カフェ)

住宅展示場にあるデザインは新築戸建用のものですが、あまり目新しいものはなく、高価なわりに没個性的です。一般のリフォーム業者に依頼してできるデザインは住宅展示場と同じです。新品の魅力はありますが、それ以外は特にありません。手作りで少し古いデザインは、今後のリフォームの一つの潮流を作ると思います。

空き家はなぜ増えるのか?〜管理メンテナンス

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日本の空き家は増加の一途で、近い将来に空き家率が30%を超えると言われています。つまり、自分が住んでいる住宅の右隣りか左隣りのどちらか一つが空き家になるということです。一方、日本の建築規制が甘いため新築が大量に供給されています。新築を1件建てると、空き家が1件増えるという状況です。

賃貸で入居者を募集するためには、綺麗にしなければ、賃貸市場に参加することすらできません。いろいろな賃貸物件をお客様をご案内していると、「この物件は空き家になるな」と分かる物件があります。コンクリートの建物は最低100年はもちます。あるいは200年持つかもしれません。鉄は錆びるので、建物に地震などでクラックが入った時に、すぐに修理をしてクラックを塞げば良いのですが、クラックを放置していると雨水がクラックから侵入して、鉄骨が錆びます。

木造は、柱や梁で使われている木そのものは、実はしっかりしています。古い木造住宅で使われていた木は、再利用することが十分可能です。しかし、修理をこまめにしていないと、建物のあちこちが痛みます。一度に修理を業者に依頼すると、修理費が高くなります。修理を少しずつ放置していると、やがて投資が大規模化し手に負えなくなります。

新築マンションの浴室は、中古物件と、賃貸市場で競合すると、やはり強いです。どうしても中古物件は、新品の浴室に勝てないので、新築物件の成約率は、中古物件と比べると、高くなっています。

日本には欧米のような厳しい新築の建築規制がなく、このまま放置していると、日本の「住宅の使い捨て」に歯止めはかからない、というのが私の現場の実感です。

このままだと空き家はどんどん増えると思います。

しかし、このような日本の環境下でも、近い将来、中古物件が新築物件よりも流通量が増えると予想されています。個性あふれる魅力的な中古住宅が、まもなく次々と登場し日本人の価値観が変わる日が来ると思います。

 

 

住宅の地域環境~南堀江 北堀江

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大阪のマンションや戸建てをお客様にご案内するために、私たちはいろいろな地域を訪問する機会がありますが、実際に現地に足を運んでみると、それぞれの地域には「土地柄」があります。住宅を選ばれる際に、この「土地柄」は非常に重要なポイントと思います。

あるお若いカップルに、西区南堀江の賃貸マンションをご紹介してご契約頂きましたところ、ご入居後数カ月経ってからお聞きすると「このマンションとても良いです。非常に気に入っています。」とお声を頂きました。これは、マンション物件も良かったですが、マンションが立地する「地域環境(=土地柄)」が良かったからだと思います。

西区の南堀江、北堀江から、北側の新町から靭公園にかけては、やや似ている雰囲気があります。しかし、南側の道頓堀を超えて浪速区になると、雰囲気が一変します。新今宮駅周辺は、日雇い労働者の仕事を紹介するところがあるため、地域性は全く変わります。大阪のような都会でも、地域によって住民のタイプが全く違います。

歴史が地域の「土地柄」を作るのだと思います。過去にどういう人がその地域に住んでいたかで、今どういう人が住んでいるかが決定して、これから移住してこられる方は、その地域の歴史に支配されると思います。従って、住宅を選ばれる際には、室内の内装や、職場までの距離や、住宅関連施設だけでなく、地域の「土地柄」を抑えることがポイントです。

地域は、人間と人間が何か目に見えない糸でつながっているようです。「命」と「命」がつながっているのでしょう。今生きている「命」だけでなく、過去の「命」と今の「命」のつながりが必ずあります。これが歴史です。

どの物件を選ばれるかを考えるとき、その物件の周辺の雰囲気を、実際に歩いて感じてみてください。きっと体験を通じて発見があると思います。

南堀江のオレンジストリートと北堀江公園を中心として、おしゃれなカフェやインテリアショップが多くあります。アメリカ村が近くにあり、ライブハウスなど若い人の文化が、南堀江北堀江エリアに続いています。しかし、アメリカ村は、飲み屋など夜の街であるのに対して、堀江エリアは落ち着いています。年齢層が若いのが良いです。また、堀江エリアには、高級マンションが多くあります。これは、所得層が高い人が多く住んでいることを意味します。所得層の高い人は、高い付加価値の消費をします。セレクトショップが多い南堀江にあるのは地域柄にフィットしているからです。おしゃれなお店が今後も発展し、この地域が楽しくなる可能性が高いと考えられます。