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賃貸契約手続きの流れ

By | 不動産

契約のステップは、①入居申込書、②契約書にサイン(=決済金の支払い)、③鍵の引き渡し(=賃料の開始)です。

Step 1

  • 入居希望者が、入居申込書に必要事項を記入して、身分証明書等の必要書類を添えて、オーナーに、FAXします。
  • この際に、手付金の授受はありません。
  • この段階では、まだ法的な効力がありませんので、違約金等は発生しません。
  • 入居申込書を受け取ったオーナーは、審査を開始します。
  • 同時に、物件は、1番手の入居希望者のために、抑えられます。

Step 2

  • オーナーが入居を受諾したら、契約書を作成します。
  • Step 1 からStep 2の間は、通常2週間くらいかかります。
  • 契約書にサインをすると同時に、決済金を全額支払います。
  • 賃貸契約の場合は、手付金の授受をせず、決済金全額を支払うのが普通です。
  • 契約締結日と、賃料発生日は、違います。

Step 3

  • 賃料発生日が来ると、オーナーは、借主に、鍵を引き渡します。
  • Step 1の入居申込書をFAXした日から、Step 3の賃料発生日までの期間は、通常1か月(約30日)です。しかし、この期間は、法律で決まっているわけではなく、オーナーによってまちまちです。
  • Step 3の賃料発生日まで、物件内に、荷物を搬入するはできません。

 

 

Greatly admired business 賞賛されるビジネス ~Corporate Identity 組織が目指すベクトル

By | 日本の生活, 日本文化, 社会, 経済

個人がアイデアを考え、創造する。別の個人が、そのアイデアを評価したり批判したりする。技術を高め合い、一緒に学ぶ。個人がのびのびと自由に、自分の個性を出すことができる。

こういう組織を俗に、「風通しの良い会社」と言う。

ボストンのハーバード大学のクラス担任の先生に、私は質問をしたことがある。

「ハーバードの強さは何ですか?」と私が質問した。

博士課程を終えたばかりの若い美人の先生だったが、研究者らしく慎重に言葉を選びながら、「Discussion」と短く私に答えた。

アメリカの大学は、半分以上がアメリカ人ではなかったりして、世界各国から学生が来るので、多様性Diversityに富んでいる。

そして、この個性と多様性こそが、知恵を生んでいるのである。

日本の組織(学校、会社)は反対で、残念ながら多様性が非常に乏しい。

会社の目的は、事業規模を大きくすることではない。

日本では大企業が中小企業よりも良いとされているが、アメリカでは「質が良いのは中小企業」であり、大企業に勤務しているとむしろ能力の高さが疑われる。組織が大きくなると、会議や報告書作成などの業務が多くなり、クリエイティブな仕事をする時間が減ってしまうので、大企業は個人にとってハッピーな環境ではない。日本にずっと住んでいると、個人がものすごく不幸であることにきっと気がつかないのだろうと思う。

従って、仕事にモチベーションを高く持てるためには、①小さい組織、かつ、②風通しの良い組織、という2つの条件を兼ね備えている会社である。

では、そのような会社になるために何をすべきか?

会社が目指すべき目的は、社会から素晴らしいとadmire賞賛される事と私は思う。ビジネスの規模を大きくするのではなく、他人と格闘するのでもなく、研究開発R&D (Research and Development) に全力集中をするべきである。

仲間と一緒に勉強することはとても楽しい。

自由に自分の考えを出し合い、仲間と学び合える事は、きっと素晴らしい組織ができるだろう。仕事が前向きになり、モチベーションが高まる。

福沢諭吉は、「独立自尊」と言った。彼の考えは以下である。

個人が独立して、会社が独立する。

会社が独立して、地域が独立する。

地域が独立して、国家が独立する。

個人が独立することで、仲間との共生が生まれる。

従って、個人が独立してこそ、風通しの良い会社ができる。

株式会社ディオスは、人間にやさしく、地球環境にやさしく、社会から、お客様から、素晴らしいとadmire賞賛して頂けるビジネスを目指します。

                                 代表取締役 深井正博

賃貸は管理

By | 不動産

「賃貸は管理である」

経験の豊富なプロの不動産営業マンは、そう言うでしょう。

管理の良いマンションに住むと、気持ちがいい。

管理の悪いマンションに住むと、何年間も不快な気持ちで過ごさなければいけません。

 

私はマンションの建物の前に立つと、オートロックを開けなくても、室内の管理レベルが分かります。自転車がきちんと並んでいるか否か、空調の状態、郵便受けの広告チラシの状態、管理人の掲示物の内容、時間をかけなくても、ほんの数秒でも分かります。

アメリカでは、分譲マンションの資産価値を評価する時に、管理サービスの情報が公開され、売買価格に反映されるそうです。

日本では、そのような制度がないため、分譲マンションを購入することは、ほとんど博打になってしまいます。

日本の不動産業界も、アメリカのように、管理サービスの状態、管理組合の運営が良くなされているか、修繕積立金は適切に管理されているか、資産価値の一部として、情報公開:ディスクロージャーをするべきと思います。

 

ところが内覧の時、管理は、見ることができません。

管理サービスは、入居後に徐々に分かって来るからです。

そのため、多くのお客様は、物件の選定を誤っているようです。 

建物にジャグジーが付いているだの、デザイナーズマンションだのと言ったことは、極めて表面的な事で、何年も住む上で最も重要なのは、入居後の管理マネジメントなのです。

賃貸マンションの管理は、分譲マンションの管理よりも、さらに重要です。

分譲マンションの場合は、区分所有部分は、購入者は自由に内装工事ができますが、

賃貸マンションの場合は、室内がオーナーの所有物のため、賃借人が工事をすることができからです。

賃貸マンションの場合は、入居者は、契約後は、管理者に全てをお任せするしかなくなります。

どうか、お客様ご自身の、貴重な数年間を、失敗されないように、

信頼のできる賃貸マンションの管理者選びをされる事を、切にお願いしたいと思います。

 

日本に来てよかった。

日本は素晴らしい国だ。

そう思って頂き、帰国していただきたい。

それが、私どもの願いなのです。(以上)

越前和紙の魅力

By | 未分類

私たちは、福井県の越前和紙の里を、訪ねました。

この地域に、和紙の歴史が、1500年も遡ると聞き、とても驚きました。

越前和紙は、桂離宮のふすまに使用されています。

パリのルーブル美術館にも、越前和紙が収められているそうです。

また、ピカソが越前和紙を愛用していたと言われています。

最初に入ったところは、越前和紙がたくさん販売されていました。

それほどお値段は高くなくお手頃と感じました。

装飾を加えた完成された商品は少なく、和紙そのものが多く販売されていました。

 

次にわれわれが訪れたのは、卯立の工芸館であった。

大阪に帰った後、購入した和紙で、いろいろと工作をしてみました。

自分で手作りで商品を作るのは、とても楽しいことです。

越前和紙で、すごく魅力的なインテリアをお客様にご提供できると思います。

リッツカールトン京都

By | 未分類

リッツカールトン京都をご紹介したいと思います。

 

鴨川沿いの西側に低層の建物で、リッツカールトン大阪とは全く違う雰囲気です。

低層なのは建築基準法の高さ制限のためと思われますが、地階に光が入るように、非常にうまく設計されています。

 

内装は「源氏物語」をテーマにしています。イタリアンの横にある絵は、斜めの角度から良く見ると、光源氏が浮かび上がって見えてきます。

 

特に圧巻なのは、ガラスに反射して浮かぶ「月」です。月は細かい刺繍があり、反対側にあります。

日本人は、月に物語を感じる感性を持っています。

源氏物語は、1000年前の平安時代の文学作品です。作家は女性です。日本はよく男性社会だと言われますが、ヨーロッパよりもずっと先に、女性が第一線で活躍する女性社会でした。

 

源氏物語は、日本文学の最高峰です。以後今日に至るまで、源氏物語を超える作品は、日本にはありません。

 

リッツカールトン京都には、数名の外国人マネージャーが駐在しています。彼らは、ホテルマネジメントの本当のプロです。日本人スタッフは、この数名のプロフェッショナルの下で適切に管理されています。

 

リッツカールトン京都は、日本が誇る歴史と、ヨーロッパの技術が力を合わせた、チャーミングなホテルです。

 

 

日本のお土産

By | 未分類

Q、日本人が外国人に渡すちょっとした手土産に、どんなものが良いでしょうか?予算は、3000円から5000円程度です。

A、      

福井県の越前漆の職人が、漆を塗る前の木の工作加工を商品にしたお店があります(Hacoa)。職人の遊び心が面白いです。写真:JR大阪駅ルクアイーレ7階のお店の外観

このお店で得に私が気に入ったのは、こちら

お値段は、4800円でした。

 

大阪駅の大丸には、和風雑貨の売り場があります。

予算が5000円以下ということを考えると、こちらかなと思います。

 

大阪梅田阪神百貨店の地下食料品売り場に行きますと、私が良く贈答用に購入するお茶があります。入れ物のデザインが日本的で美しく、外国人に好まれると思います。

 

 

ニュータナカビル

By | 未分類

ニュータナカビルは、阪急中津駅前1F角地

大きな広告効果が見込める好立地です。

(物件の詳細はこちら)

https://rabbynet.zennichi.or.jp/rent/shop/5840441034/

カーテンのテクニック

By | インテリア

お客様のマンションは、窓の外に電灯があり、夜も室内に光が入って来ます。

カーテンで遮光しても、カーテンの隙間から光が入って来て、眠れません。

しかし、朝目覚めるときは、朝の光と共に気持ちよく起きたいものです。

新しいカーテンボックスを工事して、リターン付で完全遮光のカーテンを購入するのが一般的ですが、オーダーメードしかありませんので、非常に高額になります。

そこで我々は、この問題を、全くコストをかけずに解決する方法を考えました。

 

このように夜に光が漏れてきます。

(1) 窓の横からの光を塞ぎます

→リターン付カーテンのようにしました。

(2) 窓の上からの光を塞ぎます

レールの間の隙間がありました

アジャスターフックで調節しました

(3) 両開きのカーテンの中央を塞ぎます

専用の留め金

→プラスチックで目立ちません

(4) IoTデバイス「モーニン」

→カーテンの自動開閉時間を設定できます

→Google Homeで開閉できます

→スマートフォンで開閉できます

(動画)https://www.facebook.com/masahiro.fukai.7/videos/1893426310727311/

 

窓によって生活は大きく変わります。

住宅にとって、「光」は非常に重要です。

窓の問題は、ディオスにご相談ください。

リロケーションの問題

By | 不動産

日本にある外資系企業のリロケーションサービスは、構造的な問題があります。

最近、外資系企業はコスト削減のために、人事部を外部のリロケーション会社にアウトソーシングしています。

しかし、従来、社内の人事部が行なっていた社員向けサービスを、外部業者に丸投げすることは、うまく機能できません。

そのため、リロケーションの業務は問題が著しく表面化し、クレームが続出しています。

外資系企業は、リロケーション業務を抜本的に見直す必要があります。

現在の問題の原因は、以下の点にあります。

 

(1)  会社への帰属意識の欠如

リロケーションサービスを外部の業者に丸投げすると、外部業者は、クライアント企業の組織の一員ではないため、組織への帰属意識がありません。

 

(2)  社員教育と経験不足

外部のリロケーション会社は、クライアント企業の社員と、社員の質で大きな差があります。

仕事の経験が不足しているだけでなく、社員教育トレーニングが、できていません。

そのため、外国人クライアントは、煩雑な仕事を強いられます。

 

3)リベートの横行

リロケーション会社は、不動産会社に対して、バックマージン(リベート)を請求します。

これは、リロケーション会社の、外国人クライアントに対する背任行為で、今日ごく普通に頻繁に行われています。

外資系企業は、人事部の業務を、外部業者に丸投げする経営戦略は、うまくいきません。

外部業者に人事部の業務を依頼する場合は、業務の内容を、慎重に監査する必要があります。

冬の神戸

By | 観光

日本人は、自宅の一部に他人を泊めるという習慣はなく、たとえ親戚でもめったに泊めることはありません。

一方、私どものお客様は、外国からゲストが毎月1回くらいの頻度でとまりに来られます。

せっかく日本に来た人のために、どこか観光地を案内したいものです。

しかし、外国人駐在員の弊社のお客様は、毎日の仕事が忙しく、どこに連れていけば良いか分からないケースをみかけます。

これから、そういう場合に、おすすめできるスポットをこのブログで、ご紹介して参ります。

 

神戸の冬はいかがでしょうか?

English: http://plus.feel-kobe.jp/event/detail.php?code=0000003825

Thai: http://plus.feel-kobe.jp/th/

今、神戸ルミナリエが開催されています。

神戸ルミナリエは、阪神大震災で命を落とされた方の追悼の意味で毎年開催されています。