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日本の建築施工の現実

By | 日本の住宅

今日1月17日は、阪神淡路大震災の1995年1月17日から26年経った日です。私も大阪の自宅でこの大地震を経験しました。この地震は、私の人生の中で未だに最も大きな揺れを感じた地震で、これ以上大きな地震は後にも先にもありません。

この地震の1月17日に、阪神高速道路のコンクリートの柱が折れて横転しました。

私は最近マンションのスケルトンリフォーム工事を、現場で自分でしていて気が付いた事があります。それは、コンクリートの中に、いろいろなコンクリートと全く無関係の物がいろいろと混入されているという事実です。私は、発泡スチロールを発見しました。

あまり指摘されていませんが、阪神高速道路のコンクリートの柱が折れた原因は、コンクリートの中に、コンクリート以外の物が混ざっていたからだと思います。

日本のマンションや公共建築物のコンクリートの中には、「ゴミ」がたくさん入っているのです。

ではなぜコンクリートの中に「ゴミ」が入っているのかと言うと、コンクリートを少なくするためです。つまり建築のコストを下げるためです。

私のような一般人で、コンクリートの工事をDIYで行う人は、あまりいないでしょう。そのため、このような情報は、一般消費者には知らされていないのです。住宅の場合は、コンクリート部分は、消費者が直接見る事ができないからです。まして、コンクリートを切断して、コンクリートの中まで観察する一般消費者は、日本では皆無だと思います。

日本の住宅は、一般消費者が見えないところで、非常に多くの手抜き工事が行われています。当ブログでは、私の現場での実際の体験に基づいて、日本の住宅がどのように施工されているか、どのような材料が使われているか、どのような問題があるのか、現実を明らかにして参ります。

お客様の「お守り」

By | 不動産

当社のお客様が、「お守り」をお忘れになられて外国に帰国されましたので、当社は、「お守り」の適切な処分方法について、検討をいたしました。

まず、最初の半年間は、当社の本社事務所内にございます神棚に、お客様の「お守り」をお供えさせて頂きました。

2021年1月1日の元旦に、当社は大阪四天王寺に初詣を行いました。そこで当社をご愛顧頂きましたお客様に感謝のお祈りをすると同時に、四天王寺の「お守り」の処分箱の中に、お客様の「お守り」を全て、入れさせて頂きましした。

四天王寺は、1400年前に、日本に一番最初に、仏教が伝来したお寺です。当社は、このお寺で、早朝5時から、毎月行われている坐禅の会に参加しておりました。この由緒ある日本一の仏教寺院で、お客様の「お守り」を、適切に処分させていただきました。

同日に、四天王寺で新しい「お守り」を購入しました。この「お守り」は、(1)仏様とのご縁、(2)人とのご縁のお守りです。私たちは、この新しいお守りを、とても気に入っております。引き続き、当社の本社事務所の神棚に上げさせて頂きます。

住宅へのインターネット回線の新設の仕方

By | Utilities

インターネットを住宅に新しく設置するには、まずインターネットの回線業者を選んで、手続きをして、さらに機械の設定をします。この一連の作業は、想像以上に複雑で、極めて正確にステップを確認しなければ、混乱することが多いです。手続きをmanagementする人は、全ての情報を把握しなければいけません。

ヨドバシカメラに「インターネットなんでも相談」というカウンターがあります。他の家電量販店にも、同様の相談窓口があります。ここに、契約者本人が行くことをおすすめします。外国人の場合は、日本語の分かる通訳と一緒に、この相談窓口へ行ってください。インターネットの契約手続きには、「本人確認」が要求されますので、必ず契約者本人が、身分証明書を持って、直接相談窓口へ行ってください。

NTTフレッツ光の場合は、電話での契約が可能です。しかし、他のインターネット回線業者と、価格を比較したい場合は、家電量販店のインターネット相談窓口に行く必要があります。

(1)NTTフレッツ光

(2)au ひかり

(3)eo 光

(4)J.com

(5)Softbank

(6)docomo

(7)UQ WiMAX

(8)Y!mobile

これら(1)~(8)のインターネット回線業者から、選択します。

NTTフレッツ光は、回線が住宅に敷かれていなければ、道路にある電柱から線を引き込む工事をするので、NTTフレッツ光が敷けない、という事はまずありません。しかし、NTTフレッツ光は、他のインターネット回線業者よりも、価格が高めです。

Softbank光、docomo光、Biglobe光は、NTTのインターネット回線を使っています。しかし、NTTフレッツ光よりも多少安いです。

「auひかり」は、アパートメント集合住宅に強く、「eo光」は、戸建て住宅に強いという傾向があります。

また、もしすでにお持ちの携帯電話の会社が、au、Softbak、docomoの場合は、同じ会社で住宅のインターネット回線を契約すると、パッケージ契約になり、月額500円~1000円くらい毎月の支払が安くなります。

ヨドバシカメラ等の「インターネット相談窓口」で、契約手続きをするには、重要事項説明など、たくさんの書類を交わします。契約者本人と、通訳者は、その間契約手続きに同席しなければいけません。そのペーパーワークは、数時間かかる場合もあります。

また、書類に不備があった場合は、再度窓口に行かなければならなくなったり、少し煩わしいです。したがって、手続きは正確に、確認と再確認をして、慎重にすすめてください。

無線ルーターは、広い住宅の中を広範囲に、インターネットの電波を飛ばすためには、メッシュルーターがおすすめです。中継機を設置するのも一つの方法です。ヨドバシ等の家電量販店には、最新の機種があり、また高額なものから安価なものまで、いろいろな機種があります。

まずは、ヨドバシなどの家電量販店の「インターネット相談」カウンターに行ってください。

ジオタワー天六 (天神橋筋六丁目地域について)

By | 地域性

「ジオタワー天六」は、天神橋筋六丁目の交差点にあり、地下鉄の駅と直結しています。この駅(駅名「天神橋筋六丁目」)は、地下鉄堺筋線と、地下鉄谷町線、さらに阪急京都線と阪急千里線の合計3沿線を利用できる駅です。「ジオタワー天六」というアパートメントは、堺筋線と谷町線沿いの駅に通勤する方にとってとても便利です。関西と大阪の一番の繁華街である東梅田駅にもつながっていて、非常に便利な場所です。

大阪駅やなんば駅は、最寄り駅に直結していると言っても、駅のターミナルビル群が大きいため、実際にはかなり歩かなくてはいけません。一方、「ジオタワー天六」は、ほんの徒歩10mで、駅の入り口に行くことができます。

買い物は、「ジオタワー天六」の同じ建物の1階に、「阪急オアシス」があります。阪急オアシスは、食料品スーパーマーケットで、野菜やお肉をはじめ商品の品質が高くい品揃えも大変豊富です。

さらに、天神橋筋商店街が、「ジオタワー天六」のすぐ前にあります。この天神橋筋商店街は、大阪で最も有名な商店街の一つです。ショッピングモールの長さが約2キロ―トルあり、多種多様なお店がたくさん軒を連ねています。天神橋六丁目駅から、JR天満駅、南森町駅を超えて、大阪で最も賑やかな商店街の一つです。庶民的な店が多く、安価な買い物ができます。梅田やなんばと比べると、より生活に密着した買い物ができます。

天神橋六丁目は、交通の交差点で、人が大勢集まる所です。にもかかわらず、治安は良い所です。なんばや梅田は、大規模な建物がある敷地内であれば大丈夫ですが、お酒を飲む夜の街があり、地域によっては、治安が悪いところがあります。住宅としては、天神橋六丁目は、便利でかつ安心できる良い場所です。

壁の作り方

By | DIY

壁を作るなどは、大工さんしかできないと思われるでしょうけれど、DIYで作ることができます。DIYで自分で壁を作ることができると、何百万円もコストが不要になります。しかも、もっと良い壁を作ることができます。

住宅を快適にするために最も重要なポイントは、「断熱」と思います。今12月になって気温が下がって来ていますが、コンクリートが冷たくなるため、断熱をしていないコンクリートの住宅はとても寒いです。建物の外よりも建物の中の方がむしろ寒く感じます。「断熱」は、壁の中に断熱材をしっかり施工すると、非常に快適な住宅に変わると思います。

新しい壁を作るためには、まず間柱(Mabashira)を立てます。間柱の上に石膏ボードを貼って、石膏ボードの上に仕上げ材を塗ったりクロスを貼ったりして美しい壁ができあがります。

まず、コンクリートに木材をビスで固定しなければなりません。コンクリート用のビスを使います。コンクリートは、木材と違って、下穴を開けなければドライバーだけではビスは固定できません。コンクリートに下穴を開けるためには、振動ドリルでも穴を開けることができますが、時間がかかります。ハンマードリルが良いです。

 

5mmのビスの場合は、下穴は4.3mm~4.5mm開けます。60mmの長さのビスの場合は、70mmの深さまで下穴を開けます。下穴はビスの長さよりも10mm深く掘ります。

コンクリートビスで、床と天井の木材の土台を、しっかりと固定します。天井の土台は、木材を持ちながら、重いハンマードリルを天井に向けて斫らなくてはいけません。この作業を、私は補強金具でまず天井にビスで固定し、その後からハンマードリルで下穴を開けました。施工の現場は、自分なりの良い方法を考えて採用して良いと思います。

 

壁はあたりまえですが、垂直でかつ平面でなくてはなりません。しかし、壁を真っすぐに施工するのは、「墨出し(Sumidashi)」が必要です。私は、レーザーの機械を使うことによって、壁が完璧に平面に施工する方法が分かりました。レーザー機械がない場合は、墨壺を使います。鉛筆で線を引くのも、墨出しになります。しかし、レーザーは、非常に便利です。

次回は、断熱材を入れて行きます。

トイレ2個の間取り~大阪の場合

By | 不動産

日本人と外国人は、ライフスタイルの違いから、住宅の間取りの設計が基本的に違います。日本人にとって住宅は気楽にゆったりとくつろぐことができるように設計されています。気楽にゆったりとくつろぐためには、ひと目を気にしなくても良い間取り設計が必要になります。そのため、玄関に上がり框があり、寝室とリビングは他人が見えないように壁で区切られています。

日本人の住宅で、トイレが2個以上ある理由は、トイレの場所まで行くのが「遠い」と不便だからです。160㎡以上あって、細長い間取りの場合、端から端までの動線が長すぎるので、トイレを2か所作る場合があります。上の写真の間取り(大阪市北区、180㎡)が、この例です。

間取りが160㎡以下でも、トイレが2つある場合があります。それは、主寝室の中にトイレを設置しているケースです。主寝室で夜間睡眠を取っている時に、トイレがすぐ近くにあると便利です。この場合も、トイレが2つあある理由は、トイレの場所が「遠い」からです。下の写真の間取り(大阪市福島区、120㎡)が、この例です。

戸建の場合は、2階~3階建てになるので、階段で上下移動するのが「遠い」ため、各階にトイレを設置しますので、2個以上になります。戸建住宅は、大阪の中心部ではなく、郊外に立地します。この場合も、トイレが2つある理由は、トイレの場所が「遠い」からです。下の写真の間取り(大阪府吹田市の戸建て住宅、140㎡)が、この例です。

大阪市内の都心部のタワーマンションの間取りは、年々広さが小さくなる傾向があります。タワーマンションは、駅に近く、買い物が便利な立地にあるので便利な場所という長所があります。タワーマンションは、共用部分(エントランス、応接スペース、ゲストルーム、パーティールーム、スポーツジム等)のスペースを広く取ります。一方、専有部分のスペースを狭くなります。下の写真の間取り(大阪市北区「プラウドタワー」新築、70㎡)が、この例です。

 

The Kitahamaと複合開発

By | 不動産

The Kitahamaは、地下鉄堺筋線の北浜駅の真上に建物が立地しています。京阪線の北浜駅にも地下通路を通じて直接つながっています。大阪の歴史的に有名な製薬会社の街「道修町」の通りの近くにあるため、歴史的な建築物が近くに多くあります。三越百貨店が取り壊され、その跡地を利用して、The Kitahamaというマンションが建てられました。

The Kitahamaは、住友不動産の2020年版の人気ランキングで堂々の第1位に輝いています。

日本では戦後1950年~1990年頃まで、製造業を中心とする工業化が急速に進みました。製造業を効率的に発展させるために、用途地域(ゾーニング)が都市整備計画で定められました。工場地域と、住宅地域と、商業地域を、分けて定められました。良い住宅は郊外に開発され、大阪市内の住環境はあまり良くありませんでした。1990年頃から、タワーマンションが大阪の都心部に建設されるようになりました。それに伴って、郊外に住んでおられた人口が、大阪の都心部に移住するようになりました。郊外の閑静な良質な住宅街よりも、さらに良い住環境がタワーマンションによって、大阪市内で実現可能となったからです。

北浜エリアは、道修町の歴史的な雰囲気と、証券取引所のオフィス街の雰囲気が街の雰囲気に影響を与えています。難波や道頓堀のような飲み屋街ではないので、治安が良く、土地柄は上品です。しかし大規模な百貨店はありません。電気屋もなく、電球を買うには梅田のヨドバシカメラまで買い物に行かなくてはなりません。

The Kitahamaには、KITAHAMA PLAZAという商業施設が隣接しています。この中に、コナミのスポーツジムと、食品スーパーマーケットとレストランフロアがあり、生活に非常に便利です。KITAHAMA PLAZAのコナミは、ジム施設が広くて綺麗で、大きなプールもあり、グレードが高いものとコナミの中で分類されています。KITAHAMA PLAZAの中のお店は、全て少し割高なので、富裕層のお客様に好まれています。The Kitahamaも高級住宅ですので、建物と周辺の地域一帯が、上品さを感じさせる雰囲気があります。

このような不動産開発を、複合開発「Complex Use」と言います。複合開発とは、まず職住近接です。複合開発は、工場で決まった時間を労働して、満員電車に乗って帰宅する、という従来型の生活からの脱却を意味します。 カフェの中で、ラップトップパソコンで、コーヒーを飲みながら仕事をします。仕事の会議は、自宅の横のカフェで済ましてしまいます。仕事をしながら遊ぶ。遊びながら考える。このようなライフスタイルから、知的な発想を生むことができると言われています。従来型の製造業の機械的なサラリーマンの労働ではなく、知識情報化社会の知的労働をするための住宅が、The Kitahamaの複合開発「Complex Use」なのです。

タワーマンションと健康

By | ライフスタイル, 不動産

タワーマンションは、眺望が良いので、人気がありますが、いろいろな問題が指摘されています。本稿では、タワーマンションの入居者の健康面にのみ考察してみたいと思います。

私の20年の経験から、38階に住んで頂いた40歳の日系アメリカ人奥様が流産したことが一度ありました。一方、34階に住んで頂いた外国人の奥様は、無事2人目のお子様をご出産されました。これらの事が、タワーマンションと関連性があるかどうかについて、科学的な根拠を、私は持っていません。以上は、私の実際の経験です。

学者がこの問題を研究して論文も出ています。学者がタワーマンションを批判しても、不動産業者が学者の主張を否定しています。科学的な立証は、まだ明らかにはなっていないようです。

100m高くなると、10hPaの気圧が下がることが分かっています。マンションの1フロアーの階高は、だいたい3メートルくらいですので、100m÷3=33階になります。つまり、33階は、地上と比べると、気圧が10hPa低いということになります。

お天気の良い日は、高気圧です。大雨の日は、低気圧です。快晴の日と、大雨の日の気圧の差は、17hPaくらいです。一般的な、お天気の良い日と、悪い日の気圧の差は、10hPa程度と考えられます。

ある医師が「盲腸の手術を受ける患者は、雨の日に多い気がする」と言っていました。確かに、晴れの日には、人間は元気になり仕事にもやる気が出ます。雨の日は、気分が沈み、梅雨などの雨の低気圧が続くと、何も問題がなくても、泣き出したくなることもあります。お天気は、人間の身体に、非常に大きな影響を与えているようです。そしてお天気の気圧差は、10hPaです。

私はフィットネスクラブの会員で、プールで水中歩行運動をしています。最初は、平泳ぎをしていましたが、ある時から、泳ぐよりも水の中を歩く方が健康増進に効果があると考えるようになりました。平泳ぎをすると水面に身体が浮いてしまいますが、歩く場合は、足をプールの底まで落とすため、「水圧」がかかります。この「水圧」のために、私は毎日フィットネスクラブに通っています。

このように考えますと、タワーマンションの高層階に住むことが、少なくとも身体に何等かの影響を与えると考えられます。

ホテルなどの数日間の宿泊程度でしたら、眺望を楽しむのは良いと思います。健康な大人が、数年間の賃貸するくらいなら問題ないでしょう。しかし、妊娠されておられる奥様や、身体の弱い方がいらっしゃる場合は、10hPaの気圧差は、避けられた方が無難かもしれません。

梅田の大規模プロジェクト住友不動産「La Tour」

By | ライフスタイル, 不動産

https://www.sumitomo-latour.jp/osakaumeda/

「la Tour」というブランドは、住友不動産が、主に首都圏にあるもので、建築設計段階から外国人駐在員向けにプランニングされています。「La Tour」は、外国人駐在員のライフスタイルを知り尽くした、本格的な外国人住宅です。東京には、他にも外国人向けに設計された物件がありますが、「La Tour」は、日本では第一位と言われています。

東京には、「La Tour」はたくさんの建物がありますが、大阪には今までありませんでした。日本に住む外国人駐在員の数は、99%が東京に集中しており、大阪の外国人駐在員の市場があまりにも小さいため、大手不動産デベロッパーによる本格的に設計された外国人住宅は、大阪にはありませんでした。

大阪では、日本人の富裕層が住む高級住宅に、外国人駐在員が賃貸で住むことになっています。日本人が好むフロアプランと、外国人が好むフロアプランは、根本的に異なるため、設計段階から外国人向けに建てないと、いくら日本人にとっての高級住宅でも、外国人にとっては不十分でした。

例えば、日本人は、自分の自宅に、来客を頻繁に招くという生活習慣がありません。しかし、外国人は、頻繁にゲストが自宅に泊まります。そのため、外国人は、バスルームは2つ以上欲しいです。トイレも2つ以上欲しいです。日本人の住宅は、浴室とトイレと洗面台が、明確に分離されていますが、2つ以上欲しいとはあまり考えません。

また、日本人は、富裕層であっても、それほど広い住宅スペースを求めていません。室内清掃をメイドやハウスキーパーなどを雇用する習慣もあまりありません。しかし、外国人は、日本人の住宅スペースは狭いと感じます。「La Tour」には、300㎡以上の住宅があります。

また、日本人は、ホテルのコンシェルジェのようなサービスは、住宅に求めることはありませんが、日本の事情をあまり詳しくない外国人にとっては、住宅のフロントに、コンシェルジェのサービスがあるのは、非常に嬉しい事でしょう。

大阪には外国人賃貸市場は、極めて小さいため、大阪の「La Tour」には、ほとんどが日本人の賃借人が想定されているようです。しかし、住友不動産の「La Tour」というブランドは、外国人駐在員が入居していないと、「La Tour」が「La Tour」でなくなってしまいます。

才能や力のある外国人に入居して頂き、大阪に質の高い「本格的外国人住宅」ができることが期待されています。

関連記事:https://www.dios.co.jp/archives/3337

賃貸住宅のハード面とソフト面

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不動産を選ぶ時には、目に見える物と、目に見えない物の、両方を見る必要があります。「目に見える物」というのは、建物などハード面です。「目に見えない物」というのは、その物件に入居した後に受けることのできる人間によるサービス面です。

賃貸アパートの場合は、不動産会社とオーナーによる管理サービスです。設備が故障した時に、迅速な対応をしてくれる物件がありますが、お客様へのクレーム対応が遅く何週間もかかる物件もあります。長時間待たされるのは、非常に苦痛です。不動産会社が、迅速な対応をしてくれると、非常に住み心地が良いものです。

また、不動産会社が大企業の場合は、無難かもしれませんが、個人的な人間関係は生まれません。システム化されたマニュアル通りのサービスは、それほど感動しません。数年すると担当者が変わります。長期的な人間関係はありません。むしろ小さい不動産会社の方が、人間的な暖かさがあります。また、小さい会社の方が、実は、小回りが利き、大組織の会社よりも、顧客対応が早い場合があります。「顔が見える」地域密着型の不動産会社が良いと思います。

建物の大きさなどハード面にお金をかけすぎて、サービスのソフト面にお金が少なくなると、「目に見える物」は成功したかのように思えますが、「目に見えない物」に不満が生じます。むしろ、ハード関連にお金をかけずに、ソフト関連にお金をかけた方が、結果的に満足度は圧倒的に高くなると思います。人間のサービスに勝るものはないからです。