空き家はなぜ増えるのか?〜管理メンテナンス

By | 未分類

日本の空き家は増加の一途で、近い将来に空き家率が30%を超えると言われています。つまり、自分が住んでいる住宅の右隣りか左隣りのどちらか一つが空き家になるということです。一方、日本の建築規制が甘いため新築が大量に供給されています。新築を1件建てると、空き家が1件増えるという状況です。

賃貸で入居者を募集するためには、綺麗にしなければ、賃貸市場に参加することすらできません。いろいろな賃貸物件をお客様をご案内していると、「この物件は空き家になるな」と分かる物件があります。コンクリートの建物は最低100年はもちます。あるいは200年持つかもしれません。鉄は錆びるので、建物に地震などでクラックが入った時に、すぐに修理をしてクラックを塞げば良いのですが、クラックを放置していると雨水がクラックから侵入して、鉄骨が錆びます。

木造は、柱や梁で使われている木そのものは、実はしっかりしています。古い木造住宅で使われていた木は、再利用することが十分可能です。しかし、修理をこまめにしていないと、建物のあちこちが痛みます。一度に修理を業者に依頼すると、修理費が高くなります。修理を少しずつ放置していると、やがて投資が大規模化し手に負えなくなります。

新築マンションの浴室は、中古物件と、賃貸市場で競合すると、やはり強いです。どうしても中古物件は、新品の浴室に勝てないので、新築物件の成約率は、中古物件と比べると、高くなっています。

日本には欧米のような厳しい新築の建築規制がなく、このまま放置していると、日本の「住宅の使い捨て」に歯止めはかからない、というのが私の現場の実感です。

このままだと空き家はどんどん増えると思います。

しかし、このような日本の環境下でも、近い将来、中古物件が新築物件よりも流通量が増えると予想されています。個性あふれる魅力的な中古住宅が、まもなく次々と登場し日本人の価値観が変わる日が来ると思います。

 

 

住宅の地域環境~南堀江 北堀江

By | インテリア, 不動産, 社会

大阪のマンションや戸建てをお客様にご案内するために、私たちはいろいろな地域を訪問する機会がありますが、実際に現地に足を運んでみると、それぞれの地域には「土地柄」があります。住宅を選ばれる際に、この「土地柄」は非常に重要なポイントと思います。

あるお若いカップルに、西区南堀江の賃貸マンションをご紹介してご契約頂きましたところ、ご入居後数カ月経ってからお聞きすると「このマンションとても良いです。非常に気に入っています。」とお声を頂きました。これは、マンション物件も良かったですが、マンションが立地する「地域環境(=土地柄)」が良かったからだと思います。

西区の南堀江、北堀江から、北側の新町から靭公園にかけては、やや似ている雰囲気があります。しかし、南側の道頓堀を超えて浪速区になると、雰囲気が一変します。新今宮駅周辺は、日雇い労働者の仕事を紹介するところがあるため、地域性は全く変わります。大阪のような都会でも、地域によって住民のタイプが全く違います。

歴史が地域の「土地柄」を作るのだと思います。過去にどういう人がその地域に住んでいたかで、今どういう人が住んでいるかが決定して、これから移住してこられる方は、その地域の歴史に支配されると思います。従って、住宅を選ばれる際には、室内の内装や、職場までの距離や、住宅関連施設だけでなく、地域の「土地柄」を抑えることがポイントです。

地域は、人間と人間が何か目に見えない糸でつながっているようです。「命」と「命」がつながっているのでしょう。今生きている「命」だけでなく、過去の「命」と今の「命」のつながりが必ずあります。これが歴史です。

どの物件を選ばれるかを考えるとき、その物件の周辺の雰囲気を、実際に歩いて感じてみてください。きっと体験を通じて発見があると思います。

南堀江のオレンジストリートと北堀江公園を中心として、おしゃれなカフェやインテリアショップが多くあります。アメリカ村が近くにあり、ライブハウスなど若い人の文化が、南堀江北堀江エリアに続いています。しかし、アメリカ村は、飲み屋など夜の街であるのに対して、堀江エリアは落ち着いています。年齢層が若いのが良いです。また、堀江エリアには、高級マンションが多くあります。これは、所得層が高い人が多く住んでいることを意味します。所得層の高い人は、高い付加価値の消費をします。セレクトショップが多い南堀江にあるのは地域柄にフィットしているからです。おしゃれなお店が今後も発展し、この地域が楽しくなる可能性が高いと考えられます。

外国人専用完全パッケージサービス住宅

By | 未分類

外国人エキスパッツのリロケーションは、経験豊富な専門の不動産業者でなければいけません。一般的な日本の不動産業者では言葉のもあり対応できません。英語ができても、外国人特有の問題を解決できる技術のある不動産業者でなければだめです。この専門のサービスを完全パッケージとして提供できる不動産会社は、実は東京も含めて、日本には当社1社しかありません。

Diosが完全パッケージサービスを提供する場合は、当社が契約当事者(貸主)です。家具やサービスは、当社がオーナーです。つまり、当社は、仲介かつ管理かつオーナーなのです。このようなサービスは、他社では不可能です。

ホテルは、不動産と家具とサービスをパッケージになっていますが、ホテルの場合は、場所を選択することができません。例えばリッツカールトンホテルは、西梅田にしかありません。職場の近く、子どもの学校の近く、緑の自然の多いエリアを、自由に選択することができません。高層階、低層階、庭付き、を選択することができません。当社は、ホテルのようなパッケージサービスで、場所を自由に選択することができます。

ホテルのような狭い間取りではなく、広い住空間です。その分割安です。当社のサービスは、ホテルよりも高付加価値にもかかわらず、ホテルよりも低価格なのです。このようなスキームは、20年以上の経験の技術と

日本を訪れる外国人に対する愛情から実現するもので、日本に当社1社しかありません。

中古住宅が選ばれない第3の理由〜不動産業者のモラル

By | 未分類

(写真:堂島川の商品先物取引があった場所、2020年3月筆者撮影)

私の友人でゲストハウスを将来所有したいので、中古売物件をいろいろ見ている方が、私にこんな事を言われた。「中古物件の中で一番たちが悪いのは、不動産業者が買取り再販している物件よ」。つまり、不動産業者は中古物件を安く仕入て、表面的な見える部分だけ安価でリフィームして、駆体や配管など見えない重要なことを隠して、素人の買主に本当の価値を説明せず、素人に高価に売りつける悪質な業者ばかりだ、という意味だ。

当社は、2020年2月に大阪市福島区で売り出されている中古戸建全部の物件43件を、地価公示と路線価から土地の価格を算出し、建物の構造から新築時の建設費ー減価償却費を算出した。木造の建物は20年で価値がなくなると言われているが、40年くらいに思える。また、近年の安倍黒田の金融緩和政策により価格が異例に上がったこともある。結局、原価法で算出された各中古物件価格よりも、かなり高い水準で売りに出されている。

中古物件を実際に内覧してみると、センスの良し悪しの差はかなりあるものの、リフォームが概して綺麗に手を加えられている。金利政策などいろいろな要因があるので、不動産業者が悪質なのかどうかまだ明らかではないが、中古戸建物件の価格は高く、売れる水準には見えない。長期間売れ残るだろう。駆体、耐震性、配管のインスペクション、修理をきちんとやっているのか不明である。恐らく素人が見えない部分に手を加えていない。私の友人の「不動産業者悪質論」は、だいたい当たっている。

当社の事務所は堂島川沿いにあり、ここでかつて米相場があり、世界で最初の商品先物取引という信用経済が生まれた。アジア諸国があいついで欧米列強の植民地となる中で、日本だけが独立を堅持して資本主義経済を発展させて近代化を達成し得たのか? 18世紀の大阪で生まれた信用経済システムが、欧米に負けない近代化を成功させたのである。

借金証文の不払い事罰則の文言 「満座の中にてお笑いくださるべく候」→ (訳)もし私がこの借金を返済することができなかったら、大勢の世間様の前でお笑いの晒し物にしてください。

信用と名誉が担保物権だった。倫理的信用が、経済的信用の基礎であった。そして信用経済が発展し、経済的価値が生まれた。商業手形、為替手形、手形割引、有価証券、先物取引、銀行業務は、倫理性に起因して経済性を生み出す。

中古物件は、駆体の状態、上下水道の配管、耐震性、断熱性、法的問題点がないか、そして何よりも売買価格が適正なのかどうか、情報開示Disclosureが求められる。宅建士は、重要事項説明を義務づけられているが、欧米と比べて情報開示Disclosureによって買主が安心して契約できるように未だ成熟していない。