中古住宅が選ばれない第3の理由〜不動産業者のモラル

By 2020年3月4日未分類

(写真:堂島川の商品先物取引があった場所、2020年3月筆者撮影)

私の友人でゲストハウスを将来所有したいので、中古売物件をいろいろ見ている方が、私にこんな事を言われた。「中古物件の中で一番たちが悪いのは、不動産業者が買取り再販している物件よ」。つまり、不動産業者は中古物件を安く仕入て、表面的な見える部分だけ安価でリフィームして、駆体や配管など見えない重要なことを隠して、素人の買主に本当の価値を説明せず、素人に高価に売りつける悪質な業者ばかりだ、という意味だ。

当社は、2020年2月に大阪市福島区で売り出されている中古戸建全部の物件43件を、地価公示と路線価から土地の価格を算出し、建物の構造から新築時の建設費ー減価償却費を算出した。木造の建物は20年で価値がなくなると言われているが、40年くらいに思える。また、近年の安倍黒田の金融緩和政策により価格が異例に上がったこともある。結局、原価法で算出された各中古物件価格よりも、かなり高い水準で売りに出されている。

中古物件を実際に内覧してみると、センスの良し悪しの差はかなりあるものの、リフォームが概して綺麗に手を加えられている。金利政策などいろいろな要因があるので、不動産業者が悪質なのかどうかまだ明らかではないが、中古戸建物件の価格は高く、売れる水準には見えない。長期間売れ残るだろう。駆体、耐震性、配管のインスペクション、修理をきちんとやっているのか不明である。恐らく素人が見えない部分に手を加えていない。私の友人の「不動産業者悪質論」は、だいたい当たっている。

当社の事務所は堂島川沿いにあり、ここでかつて米相場があり、世界で最初の商品先物取引という信用経済が生まれた。アジア諸国があいついで欧米列強の植民地となる中で、日本だけが独立を堅持して資本主義経済を発展させて近代化を達成し得たのか? 18世紀の大阪で生まれた信用経済システムが、欧米に負けない近代化を成功させたのである。

借金証文の不払い事罰則の文言 「満座の中にてお笑いくださるべく候」→ (訳)もし私がこの借金を返済することができなかったら、大勢の世間様の前でお笑いの晒し物にしてください。

信用と名誉が担保物権だった。倫理的信用が、経済的信用の基礎であった。そして信用経済が発展し、経済的価値が生まれた。商業手形、為替手形、手形割引、有価証券、先物取引、銀行業務は、倫理性に起因して経済性を生み出す。

中古物件は、駆体の状態、上下水道の配管、耐震性、断熱性、法的問題点がないか、そして何よりも売買価格が適正なのかどうか、情報開示Disclosureが求められる。宅建士は、重要事項説明を義務づけられているが、欧米と比べて情報開示Disclosureによって買主が安心して契約できるように未だ成熟していない。