日本の木造住宅の建物は、30年で価値がゼロになります。いやゼロではなく、建物の解体費用が500万円かかるため、建物の価値はマイナス500万円となり、土地だけの価値が残ります。リフォーム工事を加えても、マイナス500万円の価値は変わりません。
新築の木造戸建てでも新築マンションでも、買った瞬間に価格は20％下がります。新築の価格は市場価格ではなく、デベロッパーが決めた価格だからです。購入した翌日から新築は中古になりますから、不動産市場の競争の中で価格が決定されるため、購入価格×80％になります。以後、日本では建物の価格はどんどん下落します。
リフォームに何百万円ものお金をかけても、価値がゼロのままのため、所有者が自分の建物にリフォームの投資をする動機はしぼんでしまいます。そのため、日本ではDIYが普及しません。そして、DIYをするための商品を豊富に取り揃えているホームセンターが成立できません。建物の価値は、単純に「築年数」だけで計算されています。日本の不動産鑑定評価基準は、日本の不動産市場を大きく歪めていると思います。また、不動産鑑定を支える適正なインスペクションが重要ですがありません。そして、住宅設備を更新した事を示す法的な証明書もありません。
中古住宅を3000万円で購入して、10年間住んで、リフォームを200万円で行って、10年後に3200万円で売却できるアメリカの不動産市場では、所有者は住宅に充てる金額はゼロになります。一方日本では、3000万円の新築住宅の建物の価値がゼロになると、１回引っ越しをする毎に、3000万円の出費が発生し、一生の内に３回引っ越しをする場合は、3000万円×３回＝9000万円の出費となります。住宅の出費がゼロの国と、住宅の出費が9000万円の国では、家計を圧迫するレベルが全く違います。
世界各国には、その国の住宅政策があります。日本の住宅政策の基本に、「使い捨て」を良いとする思想が流れていると思います。国家の住宅政策が、法律を規定し、鑑定評価が歪められ、その結果、中古住宅のDIYが締め出され、実際に住宅はますます貧しくなるので、鑑定評価が再び下がり、遂に日本の建物の価値は、ゼロ以下になってしまいました。
現在の日本は、金利が非常に低く、利息だけで老後を過ごすことができません。これは日本国民が不安を感じる原因だと思います。不動産の建物が資産になるかならないかは、日本の重要な政治課題と捉えるべきだと思います。日本の住宅が資産にならないのはなぜか、これから分析して明らかにして行きたいと思います。
アメリカでは、ホームセンターで梁まで売っているそうです。つまり、工務店ではない一般の人が、DIYのためにホームセンターへ行けば、自分で家を建てることができるわけです。基礎工事でも、専門家のアドバイスを受ければ、自分でDIYできる、とアメリカ人は考える人がいますが、日本ではそんな人は全く考えられません。
グラスウールは、防湿シートでカバーし、エアタッカーで間柱の表面に固定します。その上から防音シートを貼り、さらにその上に、石膏ボードをビスで留めます。
グラスウールは、結露に弱いためにやりたがらない工務店が多いようですが、正しい施工をすると、非常に良い断熱材だと思います。
がっちりと強固で、完全に一直線の断熱壁ができました。
私は最近マンションのスケルトンリフォーム工事を、現場で自分でしていて気が付いた事があります。それは、コンクリートの中に、いろいろなコンクリートと全く無関係の物がいろいろと混入されているという事実です。私は、発泡スチロールを発見しました。
あまり指摘されていませんが、阪神高速道路のコンクリートの柱が折れた原因は、コンクリートの中に、コンクリート以外の物が混ざっていたからだと思います。
四天王寺は、1400年前に、日本に一番最初に、仏教が伝来したお寺です。当社は、このお寺で、早朝５時から、毎月行われている坐禅の会に参加しておりました。この由緒ある日本一の仏教寺院で、お客様の「お守り」を、適切に処分させていただきました。
買い物は、「ジオタワー天六」の同じ建物の１階に、「阪急オアシス」があります。阪急オアシスは、食料品スーパーマーケットで、野菜やお肉をはじめ商品の品質が高くい品揃えも大変豊富です。
さらに、天神橋筋商店街が、「ジオタワー天六」のすぐ前にあります。この天神橋筋商店街は、大阪で最も有名な商店街の一つです。ショッピングモールの長さが約２キロ―トルあり、多種多様なお店がたくさん軒を連ねています。天神橋六丁目駅から、JR天満駅、南森町駅を超えて、大阪で最も賑やかな商店街の一つです。庶民的な店が多く、安価な買い物ができます。梅田やなんばと比べると、より生活に密着した買い物ができます。
天神橋六丁目は、交通の交差点で、人が大勢集まる所です。にもかかわらず、治安は良い所です。なんばや梅田は、大規模な建物がある敷地内であれば大丈夫ですが、お酒を飲む夜の街があり、地域によっては、治安が悪いところがあります。住宅としては、天神橋六丁目は、便利でかつ安心できる良い場所です。
次回は、断熱材を入れて行きます。
戸建の場合は、２階～３階建てになるので、階段で上下移動するのが「遠い」ため、各階にトイレを設置しますので、２個以上になります。戸建住宅は、大阪の中心部ではなく、郊外に立地します。この場合も、トイレが２つある理由は、トイレの場所が「遠い」からです。下の写真の間取り（大阪府吹田市の戸建て住宅、140㎡）が、この例です。
大阪市内の都心部のタワーマンションの間取りは、年々広さが小さくなる傾向があります。タワーマンションは、駅に近く、買い物が便利な立地にあるので便利な場所という長所があります。タワーマンションは、共用部分（エントランス、応接スペース、ゲストルーム、パーティールーム、スポーツジム等）のスペースを広く取ります。一方、専有部分のスペースを狭くなります。下の写真の間取り（大阪市北区「プラウドタワー」新築、70㎡）が、この例です。
このような不動産開発を、複合開発「Complex Use」と言います。複合開発とは、まず職住近接です。複合開発は、工場で決まった時間を労働して、満員電車に乗って帰宅する、という従来型の生活からの脱却を意味します。 カフェの中で、ラップトップパソコンで、コーヒーを飲みながら仕事をします。仕事の会議は、自宅の横のカフェで済ましてしまいます。仕事をしながら遊ぶ。遊びながら考える。このようなライフスタイルから、知的な発想を生むことができると言われています。従来型の製造業の機械的なサラリーマンの労働ではなく、知識情報化社会の知的労働をするための住宅が、The Kitahamaの複合開発「Complex Use」なのです。
