All Posts By

fukai

中古住宅の「時間」とは何か(2)〜歴史と保守について

By | 未分類

写真(大阪市北区中崎町、202033日撮影)

アメリカ人は、innovationが優れている。シリコンバレーでは、最先端の技術が開発されビジネスが社会のダイナミズムを作る。一方、イギリス人は、アンティークの価値を尊ぶ。イギリスでも産業革命が大量生産の工業化の時代があったが、ウィリアムモリスのArtsCrafts運動が代表する中世への回帰があった。

Modern の語源は、model = 「模型」である。プラモデルPlastic model の素材のプラスチックは、自由自在な造形ができるので、非常に便利な素材だが、言わば美容形成外科のようなものである。本物ではないので、脆い。だから新築の建築物がいつまで価値を持続できるのか疑問である。

西部邁は、本当の「保守」とはprescription「薬局の処方箋」と説明した。つまり、保守とは過去を盲目に追従することではなく、今、この現実の問題を解決しなくてはいけない直近の課題に対して、我々はどう判断するべきか? ABか? その妥当な判断は、歴史によって証明される。つまり、歴史とは「バランス」の実証実験であって、したがって医者が患者にしい診断を下すprescriptionが、歴史であり、西部が言う本物の「保守」である。

仏教では「中道」と言い、中国では「中庸」と言い、ギリシアでは「メディア」と言った。古代の世界の異なる地域で、同じ思想が別々に生じた。これらは、AとBのどちらが良いか?という時、真ん中を選ぶべきだ、と言う意味である。

では真ん中とは何か? (A+B)/2 = 「中道」「中庸」「メディア」ではない。

AとBはいずれも両極端であり選ぶできではない。しかし、両極端の数学的な平均値でもない。正解は、「ほどよさ」「適当」「妥当」「ほどほど」である。

そしてこられは、歴史の経験の積み重ねによってのみ「道」が見えてくる。

中古物件は、過去の人の汗と、自分の汗の対話がある。過去の人が、「この家は、こうしたらいいよ。」「この家は、苦労したよ」と語りかけ、「いや、僕はこうした方がいいと思う。」「1日ペンキを塗ってみたら、足が今も痛いよ」と自分は語り返す。

建築物は、完成された結果ではなく、そこに至るまでのプロセスに意義がある。

今回は、やや哲学の議論になったので、今度は具体的な事例をあげてわかりやすく説明して行きたい。

関連記事:国際比較表

中古住宅の「時間」とは何か(1)〜国際比較から見える日本の新築住宅

By | 未分類

(写真:神戸御影 蘇州園)

日本では、新築が選ばれ、中古が選ばれない2番目の問題は、買主が「新築の方が中古よりも魅力的」だからである。

なぜ欧米先進国は、中古が新築より魅力的なのに、我が国では新築が中古よりも消費者は魅力を感じるのだろうか?

昨日私は、大阪市の中心にある江戸堀を歩いてみた。昭和初期築の長屋もあり、デベロッパーによる10階建以上の新築マンションもある。

ニューヨークから来た私の友人のハーバードの建築学大学院出の建築家が、町家のような長屋木造住宅を指差して、「日本にはあんな美しい建築物があるのに、なぜこんなUglyな新築マンションを建てるのか?」と私に質問して来た。10年以上私は彼の言っていることが分からなかった。アメリカ人建築家の目には、日本の一般的なデベロッパーが建てる新築マンションは、魅力的でないばかりか「Ugly」だと言うのである。

新築は、傷や汚れがない。配管が老朽化している心配もない。清潔である。しかし、どの物件も同じ玄関ドア、同じ壁紙、同じキッチン、同じ床、同じ浴室、同じトイレではないか。没個性的である。買主は、型にはめられた住空間に押し込められる。買主が物件に変更を加えようと思っても、新築購入に充てた費用がいっぱいいっぱいのため、追加で投資することができない。そうして消費者は、画一的なつまらない住宅の中で、重いローンの返済に追われて、ため息をつきながら一生を過ごす。

私の事務所は、堂島川沿いの中之島にある。休日の都心は人が閑散としている。お天気の良い日曜日に、「今日は日向ぼっこして、コーヒーでも飲んでゆっくりしたい」と思って、どこが良いか考えてみて、ほたるまちの川沿いのテラスのあるカフェに入った。街には人が歩いていないのに、店内はお客さんが満員であった。

(写真:福島1丁目 ほたるまち沿いのカフェ)

「ゆったりとした落ち着いた空間」は、私だけでなく日本人の多くの人が求めているのだ。それにもかかわらず、新築マンションの住空間は、未だ非常に貧しい。

神戸市御影に、「蘇州園」という建物がある。(写真)

https://soshuen.jp/

日本生命の創業者が建てたという木造和風建築で、築80年。現在は、オーナが代わり、レストランや結婚式場などに利用されている。庭園は、四季折々の木が一本づつ手入れされている。

従業員さんや庭師や大工や清掃員や建築士など多くの人がこの建築物に携わってこられたことが伝わってくる。

また、ここに外国などから招かれた来客を接待した歴史を感じる。どんな国際的な出会いがここにあったのだろう。レストランのウェイターさんは、いろいろなエピソードを話してくれた。

建物にHistoryStoryがある。これが新築住宅よりも中古住宅が選ばれる理由である。

関連記事:https://www.dios.co.jp/ja/archives/3214

「使い捨て」られる住宅~国際比較から見える日本の新築住宅

By | 未分類

(写真:大阪市の江戸堀、2020年3月撮影)

関連記事:https://www.dios.co.jp/ja/archives/3214

前回のブログ記事で、日本の住宅は欧米先進国と比較すると、新築が多く、中古住宅の流通は著しく低調であるデータを示した。

この現象の原因を一言で表現すると「使い捨て」だと考えられる。「使い捨て」とは、使い捨てライター、使い捨てコップ、使い捨ておしぼりなど、一度使用したら、洗濯、清掃、修理、変更を行わず、廃棄する。空き缶やペットボトルなどは、一度使用して、廃棄されるが、その廃棄量は膨大である。

実は、建物を解体する際に出る廃棄物は、一般に知られていないが、環境負荷がなによりも最も高い。写真は、本日私が大阪市西区江戸堀で見た光景である。小さい土地で解体作業が行われていた。重機が鉄骨を壊してトラックに積むが、この廃棄物を一体どのように処理するのだろうか?

鉄筋コンクリート建物は、100年から200年もつと言われている。鉄はさびるので、建物の寿命はある。しかし、コンクリートにクラックが入ったときに、クラックを修理する作業を細目にしていれば、建物はまだまだ使うことができる。それなのに、この建物は全部解体されていた。

ここで、「使い捨て」の意味をさらに深く考えてみたい。車でガソリンを使って排気ガスを出すのは、石油という地下資源を燃やして、二酸化炭素を大気中に廃棄するということである。二酸化炭素は、再び戻って石油になることはない。循環していない。これを「使い捨て」という行為で、これを「公害」という。

私は最近、大阪市福島区の現在売り出し中の新築住宅と中古住宅の価格を、地価公示と建物の減価償却をエクセルで分析した。その結果分かったことは、新築の方が、中古よりも、減価償却分を含めると、若干割安であった。

使い捨てライター、使い捨てコップ、使い捨ておしぼりが安いのと同様に、使い捨て住宅は、安くできる構造をもっている。大量生産、大量消費によって、工場で安価な建材を製造を可能にして、熟練した大工でなくても施工が可能にしてコストを抑えることができる。

その安い原価で大量販売することで、景気を刺激することができる。生産者と消費者と景気経済は、恩恵を受ける一方で、人間と社会の環境負荷が増大する。日本の住宅は、「使い捨て」であり、環境に最悪の政策である。

不動産事業者は、この事を理解した上で、戦略を考えるべきである。

 

日本の中古住宅を国際比較してみる〜宅建業の産業構造改革

By | 未分類

この表は、日本の住宅の問題点を、端的に表している。

日本の中古住宅の割合は、14.7%である。つまり、日本では、住宅の購入を考えている人は、85.3%が新築のマンションか戸建を購入して、14.7%の人だけが中古マンションか、中古戸建を購入している、という意味である。

図の通り、日本を、米国、英国、フランスなどの欧米先進国と比較すると、中古住宅が選択される可能性は著しく低い。

なぜだろうか?

実際に、私が日本の新築住宅と中古住宅を内覧してみた体験を振り返って考えてみると、「これだったら新築を選ぶだろうな」、と言わざるを得ないという実感がある。良い物件であれば、中古でもかまわない、と思いながら、実際に複数のいろいろな物件を見てみると、やっぱり新築の方が魅力的なケースが少なくない。

中古物件も、リノベーションを充分に綺麗にいている。しかし、新築が3000万円で、中古が2500万円だと、新築の方が良いように思える。日本の中古物件は、思ったほど安くないのだ。

中古物件の価格に失望した買主は、新築の美しい販売センターへ向かって、未完成の物件を、模型とコンピューターグラフィックスを見て購入を決断する。

欧米先進国は、どうなのだろうか?

(1)新築と中古の間の価格差が大きいのは想像できる。どのくらいの差か?

(2)価格以外にも、中古住宅の魅力があるはずである。それは何か?

(3)買主が購入を決断するためには、不安があってはいけない。不安を払拭するためには、何が欠けているのか?

大きな窓が多い家には、デメリットとなることが多く出てきます

By | インテリア, 不動産

(1)耐震性が低くなる
壁に囲まれた部屋と、大きな窓がある部屋とでは、頑丈さは壁に囲まれた方が高い。掃き出し窓が多い家は、壁が少なく、耐震性が低い。

(2)費用が高くなる
窓と壁では、窓は費用が高くなる。大きな窓は、小さな窓よりも建設費用が高い。

(3)防犯性が低くなる
泥棒が侵入する経路は、6割以上が、窓からである。中でも、リビングやバルコニーの掃き出し窓からの侵入が多い。

(4)耐熱性が低くなる
窓が大きくなるほど、部屋の断熱性や気密性が低くなる。大きな窓が多い家は、夏場にはより暑く、冬場にはより寒い。

(5)光熱費が高くなる
大きな窓を作りすぎると、部屋の断熱性や気密性が低くなるので、エアコンなどの冷暖房機器を良く使うので、光熱費が高くなる。

(6)家具の配置が制限される
大きな窓があると、その窓の前に家具を配置できない。良いインテリアコーディネートのためには、壁がある方が良い。

(7)遮音性が低くなる
大きな窓があると、遮音性が低くなり、外の物音が聞こえやすくなる。

(8)プライバシーが低くなる
大きな窓がある家では、外からの視線を気にしなければならない。特に、夜間に電気をつけた時、プライバシー面が損なわれる。

一方、家に掃き出し窓のような大きな窓があることのメリットは、以下の通りです。

  1. 採光がたくさん入る
  2. 風通しが良くなる
  3. 窓から出入りできる
  4. 開放感が出る

賃貸の天然木のフローリングの対処法

By | インテリア

無垢材などの天然木のフローリングは高級感があり好まれる。しかし賃貸の場合は、天然木のフローリングは、注意が必要と思われる。

賃貸借契約の修繕義務は、故意若しくは過失の場合は借主の責任となるが、それ以外は自然損耗として、貸主の責任と規定されている。安価でかつ丈夫な床であれば、負担が少ないので、紛争になることはないが、高価でかつデリケートな天然木のフローリングの場合、紛争になり易いと言える。

そのようにならないためには、貸主と借主の双方が、賃貸借契約の修繕義務の法的解釈の理解だけでなく、天然木のフローリングの管理方法を、知識として知っておく必要がある。「備えあれば憂いなし」で、できるだけ早めにしっかりと準備をすることで、貸主と借主の間の良い関係が形成される。

(借主のお手入れ方法)

  • フロアの変色・褪色

直射日光を避ける

天然木フロアはお使いいただいている間に太陽光や照明などの光の影響によって徐々に色が変わったり褪色したりすることがあります。直射日光が当たる床面では、変色・褪色が早まります。カーテンで出来るだけ遮ってください。

フローリングのそり・ひび割れ・変色・褪色を防ぐためカーテンで出来るだけ遮ってください

  • 椅子やテーブルについて

接触する部分にフェルト等を取り付けて保護してください。

  • シミ・汚れを起こさないようにするため

長時間濡れたままにするとシミ・変色・ひび割れなどのもとになります。水などをこぼした場合はすぐに拭き取っていただくことが大切です。ラグを敷くのも効果的です。

ダイニングテーブルの下にラグを敷くと、食べ物のシミを防ぎ、椅子のひっかき傷も避けることができる

  • 台所・洗面所周辺

水が飛び散るおそれのある場所にはマットを敷いて保護してください。

キッチンマットを敷く

  • 結露

長期にわたり結露の水分が床に吸収されるとシミや波打ちが起こります。

  • 観葉植物

観葉植物の鉢は、必ず水受け用の皿などを敷いてください。

  • 各種薬品・調味料

こぼした場合は、固く絞った雑巾か中性洗剤を含ませた雑巾で拭き取ってください。

  • エアコンの使用時

エアコンの暖房を長時間連続して使用すると室内が乾燥しすぎ、フロアの継ぎ目にスキ間ができたり、表面のひび割れを生じたりすることがあります。加湿器などで適度な湿気を補うようにしてください

参考:https://www.woodtec.co.jp/maintenance/index05/ 

(貸主の対策)

貸主は、入居者が入居して家具を配置してしまった後では、床全体に天然財のワックスなどを塗る作業を行うことは困難であるから、入居前に対処すべきである。

入居前の対処ができなかった場合は、入居者に天然木フローリングのお手入れ方法を、ガイドブック等を作成して借主に注意を促す。

賃貸借契約終了後に、サンドペーパーなどで、擦る作業を行う。

賃貸契約手続きの流れ

By | 不動産

契約のステップは、①入居申込書、②契約書にサイン(=決済金の支払い)、③鍵の引き渡し(=賃料の開始)です。

Step 1

  • 入居希望者が、入居申込書に必要事項を記入して、身分証明書等の必要書類を添えて、オーナーに、FAXします。
  • この際に、手付金の授受はありません。
  • この段階では、まだ法的な効力がありませんので、違約金等は発生しません。
  • 入居申込書を受け取ったオーナーは、審査を開始します。
  • 同時に、物件は、1番手の入居希望者のために、抑えられます。

Step 2

  • オーナーが入居を受諾したら、契約書を作成します。
  • Step 1 からStep 2の間は、通常2週間くらいかかります。
  • 契約書にサインをすると同時に、決済金を全額支払います。
  • 賃貸契約の場合は、手付金の授受をせず、決済金全額を支払うのが普通です。
  • 契約締結日と、賃料発生日は、違います。

Step 3

  • 賃料発生日が来ると、オーナーは、借主に、鍵を引き渡します。
  • Step 1の入居申込書をFAXした日から、Step 3の賃料発生日までの期間は、通常1か月(約30日)です。しかし、この期間は、法律で決まっているわけではなく、オーナーによってまちまちです。
  • Step 3の賃料発生日まで、物件内に、荷物を搬入するはできません。

 

 

Greatly admired business 賞賛されるビジネス ~Corporate Identity 組織が目指すベクトル

By | 日本の生活, 日本文化, 社会, 経済

個人がアイデアを考え、創造する。別の個人が、そのアイデアを評価したり批判したりする。技術を高め合い、一緒に学ぶ。個人がのびのびと自由に、自分の個性を出すことができる。

こういう組織を俗に、「風通しの良い会社」と言う。

ボストンのハーバード大学のクラス担任の先生に、私は質問をしたことがある。

「ハーバードの強さは何ですか?」と私が質問した。

博士課程を終えたばかりの若い美人の先生だったが、研究者らしく慎重に言葉を選びながら、「Discussion」と短く私に答えた。

アメリカの大学は、半分以上がアメリカ人ではなかったりして、世界各国から学生が来るので、多様性Diversityに富んでいる。

そして、この個性と多様性こそが、知恵を生んでいるのである。

日本の組織(学校、会社)は反対で、残念ながら多様性が非常に乏しい。

会社の目的は、事業規模を大きくすることではない。

日本では大企業が中小企業よりも良いとされているが、アメリカでは「質が良いのは中小企業」であり、大企業に勤務しているとむしろ能力の高さが疑われる。組織が大きくなると、会議や報告書作成などの業務が多くなり、クリエイティブな仕事をする時間が減ってしまうので、大企業は個人にとってハッピーな環境ではない。日本にずっと住んでいると、個人がものすごく不幸であることにきっと気がつかないのだろうと思う。

従って、仕事にモチベーションを高く持てるためには、①小さい組織、かつ、②風通しの良い組織、という2つの条件を兼ね備えている会社である。

では、そのような会社になるために何をすべきか?

会社が目指すべき目的は、社会から素晴らしいとadmire賞賛される事と私は思う。ビジネスの規模を大きくするのではなく、他人と格闘するのでもなく、研究開発R&D (Research and Development) に全力集中をするべきである。

仲間と一緒に勉強することはとても楽しい。

自由に自分の考えを出し合い、仲間と学び合える事は、きっと素晴らしい組織ができるだろう。仕事が前向きになり、モチベーションが高まる。

福沢諭吉は、「独立自尊」と言った。彼の考えは以下である。

個人が独立して、会社が独立する。

会社が独立して、地域が独立する。

地域が独立して、国家が独立する。

個人が独立することで、仲間との共生が生まれる。

従って、個人が独立してこそ、風通しの良い会社ができる。

株式会社ディオスは、人間にやさしく、地球環境にやさしく、社会から、お客様から、素晴らしいとadmire賞賛して頂けるビジネスを目指します。

                                 代表取締役 深井正博

賃貸は管理

By | 不動産

「賃貸は管理である」

経験の豊富なプロの不動産営業マンは、そう言うでしょう。

管理の良いマンションに住むと、気持ちがいい。

管理の悪いマンションに住むと、何年間も不快な気持ちで過ごさなければいけません。

 

私はマンションの建物の前に立つと、オートロックを開けなくても、室内の管理レベルが分かります。自転車がきちんと並んでいるか否か、空調の状態、郵便受けの広告チラシの状態、管理人の掲示物の内容、時間をかけなくても、ほんの数秒でも分かります。

アメリカでは、分譲マンションの資産価値を評価する時に、管理サービスの情報が公開され、売買価格に反映されるそうです。

日本では、そのような制度がないため、分譲マンションを購入することは、ほとんど博打になってしまいます。

日本の不動産業界も、アメリカのように、管理サービスの状態、管理組合の運営が良くなされているか、修繕積立金は適切に管理されているか、資産価値の一部として、情報公開:ディスクロージャーをするべきと思います。

 

ところが内覧の時、管理は、見ることができません。

管理サービスは、入居後に徐々に分かって来るからです。

そのため、多くのお客様は、物件の選定を誤っているようです。 

建物にジャグジーが付いているだの、デザイナーズマンションだのと言ったことは、極めて表面的な事で、何年も住む上で最も重要なのは、入居後の管理マネジメントなのです。

賃貸マンションの管理は、分譲マンションの管理よりも、さらに重要です。

分譲マンションの場合は、区分所有部分は、購入者は自由に内装工事ができますが、

賃貸マンションの場合は、室内がオーナーの所有物のため、賃借人が工事をすることができからです。

賃貸マンションの場合は、入居者は、契約後は、管理者に全てをお任せするしかなくなります。

どうか、お客様ご自身の、貴重な数年間を、失敗されないように、

信頼のできる賃貸マンションの管理者選びをされる事を、切にお願いしたいと思います。

 

日本に来てよかった。

日本は素晴らしい国だ。

そう思って頂き、帰国していただきたい。

それが、私どもの願いなのです。(以上)

越前和紙の魅力

By | 未分類

私たちは、福井県の越前和紙の里を、訪ねました。

この地域に、和紙の歴史が、1500年も遡ると聞き、とても驚きました。

越前和紙は、桂離宮のふすまに使用されています。

パリのルーブル美術館にも、越前和紙が収められているそうです。

また、ピカソが越前和紙を愛用していたと言われています。

最初に入ったところは、越前和紙がたくさん販売されていました。

それほどお値段は高くなくお手頃と感じました。

装飾を加えた完成された商品は少なく、和紙そのものが多く販売されていました。

 

次にわれわれが訪れたのは、卯立の工芸館であった。

大阪に帰った後、購入した和紙で、いろいろと工作をしてみました。

自分で手作りで商品を作るのは、とても楽しいことです。

越前和紙で、すごく魅力的なインテリアをお客様にご提供できると思います。