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空き家はなぜ増えるのか?〜管理メンテナンス

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日本の空き家は増加の一途で、近い将来に空き家率が30%を超えると言われています。つまり、自分が住んでいる住宅の右隣りか左隣りのどちらか一つが空き家になるということです。一方、日本の建築規制が甘いため新築が大量に供給されています。新築を1件建てると、空き家が1件増えるという状況です。

賃貸で入居者を募集するためには、綺麗にしなければ、賃貸市場に参加することすらできません。いろいろな賃貸物件をお客様をご案内していると、「この物件は空き家になるな」と分かる物件があります。コンクリートの建物は最低100年はもちます。あるいは200年持つかもしれません。鉄は錆びるので、建物に地震などでクラックが入った時に、すぐに修理をしてクラックを塞げば良いのですが、クラックを放置していると雨水がクラックから侵入して、鉄骨が錆びます。

木造は、柱や梁で使われている木そのものは、実はしっかりしています。古い木造住宅で使われていた木は、再利用することが十分可能です。しかし、修理をこまめにしていないと、建物のあちこちが痛みます。一度に修理を業者に依頼すると、修理費が高くなります。修理を少しずつ放置していると、やがて投資が大規模化し手に負えなくなります。

新築マンションの浴室は、中古物件と、賃貸市場で競合すると、やはり強いです。どうしても中古物件は、新品の浴室に勝てないので、新築物件の成約率は、中古物件と比べると、高くなっています。

日本には欧米のような厳しい新築の建築規制がなく、このまま放置していると、日本の「住宅の使い捨て」に歯止めはかからない、というのが私の現場の実感です。

このままだと空き家はどんどん増えると思います。

しかし、このような日本の環境下でも、近い将来、中古物件が新築物件よりも流通量が増えると予想されています。個性あふれる魅力的な中古住宅が、まもなく次々と登場し日本人の価値観が変わる日が来ると思います。

 

 

外国人専用完全パッケージサービス住宅

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外国人エキスパッツのリロケーションは、経験豊富な専門の不動産業者でなければいけません。一般的な日本の不動産業者では言葉のもあり対応できません。英語ができても、外国人特有の問題を解決できる技術のある不動産業者でなければだめです。この専門のサービスを完全パッケージとして提供できる不動産会社は、実は東京も含めて、日本には当社1社しかありません。

Diosが完全パッケージサービスを提供する場合は、当社が契約当事者(貸主)です。家具やサービスは、当社がオーナーです。つまり、当社は、仲介かつ管理かつオーナーなのです。このようなサービスは、他社では不可能です。

ホテルは、不動産と家具とサービスをパッケージになっていますが、ホテルの場合は、場所を選択することができません。例えばリッツカールトンホテルは、西梅田にしかありません。職場の近く、子どもの学校の近く、緑の自然の多いエリアを、自由に選択することができません。高層階、低層階、庭付き、を選択することができません。当社は、ホテルのようなパッケージサービスで、場所を自由に選択することができます。

ホテルのような狭い間取りではなく、広い住空間です。その分割安です。当社のサービスは、ホテルよりも高付加価値にもかかわらず、ホテルよりも低価格なのです。このようなスキームは、20年以上の経験の技術と

日本を訪れる外国人に対する愛情から実現するもので、日本に当社1社しかありません。

中古住宅が選ばれない第3の理由〜不動産業者のモラル

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(写真:堂島川の商品先物取引があった場所、2020年3月筆者撮影)

私の友人でゲストハウスを将来所有したいので、中古売物件をいろいろ見ている方が、私にこんな事を言われた。「中古物件の中で一番たちが悪いのは、不動産業者が買取り再販している物件よ」。つまり、不動産業者は中古物件を安く仕入て、表面的な見える部分だけ安価でリフィームして、駆体や配管など見えない重要なことを隠して、素人の買主に本当の価値を説明せず、素人に高価に売りつける悪質な業者ばかりだ、という意味だ。

当社は、2020年2月に大阪市福島区で売り出されている中古戸建全部の物件43件を、地価公示と路線価から土地の価格を算出し、建物の構造から新築時の建設費ー減価償却費を算出した。木造の建物は20年で価値がなくなると言われているが、40年くらいに思える。また、近年の安倍黒田の金融緩和政策により価格が異例に上がったこともある。結局、原価法で算出された各中古物件価格よりも、かなり高い水準で売りに出されている。

中古物件を実際に内覧してみると、センスの良し悪しの差はかなりあるものの、リフォームが概して綺麗に手を加えられている。金利政策などいろいろな要因があるので、不動産業者が悪質なのかどうかまだ明らかではないが、中古戸建物件の価格は高く、売れる水準には見えない。長期間売れ残るだろう。駆体、耐震性、配管のインスペクション、修理をきちんとやっているのか不明である。恐らく素人が見えない部分に手を加えていない。私の友人の「不動産業者悪質論」は、だいたい当たっている。

当社の事務所は堂島川沿いにあり、ここでかつて米相場があり、世界で最初の商品先物取引という信用経済が生まれた。アジア諸国があいついで欧米列強の植民地となる中で、日本だけが独立を堅持して資本主義経済を発展させて近代化を達成し得たのか? 18世紀の大阪で生まれた信用経済システムが、欧米に負けない近代化を成功させたのである。

借金証文の不払い事罰則の文言 「満座の中にてお笑いくださるべく候」→ (訳)もし私がこの借金を返済することができなかったら、大勢の世間様の前でお笑いの晒し物にしてください。

信用と名誉が担保物権だった。倫理的信用が、経済的信用の基礎であった。そして信用経済が発展し、経済的価値が生まれた。商業手形、為替手形、手形割引、有価証券、先物取引、銀行業務は、倫理性に起因して経済性を生み出す。

中古物件は、駆体の状態、上下水道の配管、耐震性、断熱性、法的問題点がないか、そして何よりも売買価格が適正なのかどうか、情報開示Disclosureが求められる。宅建士は、重要事項説明を義務づけられているが、欧米と比べて情報開示Disclosureによって買主が安心して契約できるように未だ成熟していない。

 

 

 

Amishの住宅建築〜創作のコミュニティ

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(Photo by randy fath)

10年前に、私はニューヨークから車でペンシルベニア州のLancasterというAmishの里に旅をした。

Amishとは、アメリカ各地に数十万人ほど居住している。スイスなどから移住して来た白人の敬虔なクリスチャンで、電気やガソリンを使用しない。電話は、一地域に一個だけ共有しているようだ。連絡を取る場合は、ローカル紙と、手紙と、広場に座って顔を合わせて話すしかない。

石油を使わないので、自動車がない。代わりに、バギーという馬車か、自転車を利用して、買い物に行く。そのため、食料品店には、馬車の駐車場があった。少しくらい車があるかと思ったが、彼らは徹底してガソリンを使用しない。宗教的な取り決めがあるからである。Amishがなぜ地下資源を使わないのかは、最重要ポイントだが説明が長くなるので、ここでは住宅建築に議論を絞りたい。

普通の工務店に住宅建築を依頼すると、多くの下請け業者を使うため、コストが高くなるが、Amishは、村の男たちが集まって協力するため、大幅にコストが低くなる。というより、建築費ゼロなのだ。

経済学に比較優位の法則という理論がある。面倒くさいことをする手間は、お金を払って外注した方が合理的だということ。日本の農産物は高いので、中国や途上国から安く買った方が良い。だから日本の農業はいらない、などと言っている政治議論が日本にある。

紀伊國屋門左衛門は、美味しいみかんを和歌山で非常に安く仕入れて、船を使って嵐の中を輸送し、江戸で非常に高く販売することに成功して巨万の富を得た。

Amishの住宅建築は、経済学の比較優位の法則の正反対を選択している。経済合理性と、人間性は一致しない。日本の戦後の高度成長期から現在もまだ続いている新築住宅を優遇する政策(建築規制、住宅ローン減税、新築の優遇税制等)は、比較優位の法則に基づいて正しく、国全体の経済成長、景気刺激という点で合理的である。

経済学的に定量的に分析すると、我が国の若者の所得の低下と少子化、新築住宅を購入できる中産階級の貧困化を考慮に入れて計算すると、Amishの比較優位の法則の正反対の方が、21世紀の成熟型日本経済の環境下では、むしろ今、定量的に考えても経済合理的だと説明できるに違いない。経済学者の研究に期待したい。

 

 

 

 

中古住宅の「時間」とは何か(3)〜若いアーティストのコミュニティ

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(写真:中崎町 2020年3月3日撮影)

大阪市北区中崎町は、古い長屋をリフォームして、おしゃれで個性的な店が点在している。スウィーツやカフェの店で、女の子のみが寒い外で行列を作って長時間並んでいる店が少なくない。女の子たちは、スマートフォンを見ながら店の場所をみつけて、列の最後尾に近づいて来て並ぶ。これら小さな個性的な店は、インターネットを通じて、彼女たちは情報を得る手段を持っている様子だ。

JRの高架を越えて、新御堂筋を西側に超えると、建物はだんだん大規模になるので、個人のアーティストが手を加えることができる規模でなくなってきて、味もそっけもない都会のビル群だけになる。中崎町の長屋は、間口が昔よく街にあったタバコ屋の窓口くらいしかない店も多い。しかし、小さい建物ほど、アーティストが手腕を発揮することができる手頃なサイズとなる。

古い長屋は、大阪市内にも多数あるが、中崎町ほど若い人が集まるコミュニティはあまりない。ここには、renovationの「コミュニティ」が存在している点に注目するべきである。建築のアートが好きな人は、料理のアートも好きだし、古着をアートするのも好きな傾向がある。そのため、中崎町は、若者がお金をなるべく節約して、クリエイティビティを自由に発揮できる「場」となっている。

ニューヨークのブルックリンのロフトがこのような若者アーティストの「場」である。ブルックリンでは、かつての工場をrenovationして、若者が個性的なリフォームをして自分の住宅を手作りで作る。道に廃棄されている気に入った家具を持ち帰ってリペアして再生する。パリのモンマルトルの丘は芸術家の場所としてもっと盛り上がった地域であったのだろう。

岐阜県の白川郷の合掌屋根は、村人たちがお互いに助け合って「結」というプロジェクトごとにボランティア組織が結成される。屋根葺き名人と、「結」をまとめる村リーダーが現場をまとめる。工務店に施工を依頼したら千万とかかる工事を、お互いに助け合うことで、お金を浪費することなく、厳しい豪雪の冬を越すことができる。

アメリカのペンシルベニア州のLancasterには、Amishという敬虔なクリスチャンの村がある。電気やガソリンを使わず、馬車と自転車で移動する。彼らも家を建設する時は、村の男が集まり、助け合って力を合わせて現場作業をしている。Amishの屋根工事の光景は、日本の白川郷合掌屋根工事の光景と、全く同じだ。

歴史は、進歩発展して前進しているという「歴史観」が一般的である。科学技術が進歩することによって、素晴らしい未来が切り開かれると信じている。しかし、中崎町のrenovation、ブルックリンのrenovation、白川郷の屋根葺き工事、Amishの建築工事から、21世紀の日本の住宅は「歴史」のベクトルは、20世紀の逆さまになるだろう。進歩発展することが素晴らしいと考えることを、やめた方が良い。

 

 

 

中古住宅の「時間」とは何か(2)〜歴史と保守について

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写真(大阪市北区中崎町、202033日撮影)

アメリカ人は、innovationが優れている。シリコンバレーでは、最先端の技術が開発されビジネスが社会のダイナミズムを作る。一方、イギリス人は、アンティークの価値を尊ぶ。イギリスでも産業革命が大量生産の工業化の時代があったが、ウィリアムモリスのArtsCrafts運動が代表する中世への回帰があった。

Modern の語源は、model = 「模型」である。プラモデルPlastic model の素材のプラスチックは、自由自在な造形ができるので、非常に便利な素材だが、言わば美容形成外科のようなものである。本物ではないので、脆い。だから新築の建築物がいつまで価値を持続できるのか疑問である。

西部邁は、本当の「保守」とはprescription「薬局の処方箋」と説明した。つまり、保守とは過去を盲目に追従することではなく、今、この現実の問題を解決しなくてはいけない直近の課題に対して、我々はどう判断するべきか? ABか? その妥当な判断は、歴史によって証明される。つまり、歴史とは「バランス」の実証実験であって、したがって医者が患者にしい診断を下すprescriptionが、歴史であり、西部が言う本物の「保守」である。

仏教では「中道」と言い、中国では「中庸」と言い、ギリシアでは「メディア」と言った。古代の世界の異なる地域で、同じ思想が別々に生じた。これらは、AとBのどちらが良いか?という時、真ん中を選ぶべきだ、と言う意味である。

では真ん中とは何か? (A+B)/2 = 「中道」「中庸」「メディア」ではない。

AとBはいずれも両極端であり選ぶできではない。しかし、両極端の数学的な平均値でもない。正解は、「ほどよさ」「適当」「妥当」「ほどほど」である。

そしてこられは、歴史の経験の積み重ねによってのみ「道」が見えてくる。

中古物件は、過去の人の汗と、自分の汗の対話がある。過去の人が、「この家は、こうしたらいいよ。」「この家は、苦労したよ」と語りかけ、「いや、僕はこうした方がいいと思う。」「1日ペンキを塗ってみたら、足が今も痛いよ」と自分は語り返す。

建築物は、完成された結果ではなく、そこに至るまでのプロセスに意義がある。

今回は、やや哲学の議論になったので、今度は具体的な事例をあげてわかりやすく説明して行きたい。

関連記事:国際比較表

中古住宅の「時間」とは何か(1)〜国際比較から見える日本の新築住宅

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(写真:神戸御影 蘇州園)

日本では、新築が選ばれ、中古が選ばれない2番目の問題は、買主が「新築の方が中古よりも魅力的」だからである。

なぜ欧米先進国は、中古が新築より魅力的なのに、我が国では新築が中古よりも消費者は魅力を感じるのだろうか?

昨日私は、大阪市の中心にある江戸堀を歩いてみた。昭和初期築の長屋もあり、デベロッパーによる10階建以上の新築マンションもある。

ニューヨークから来た私の友人のハーバードの建築学大学院出の建築家が、町家のような長屋木造住宅を指差して、「日本にはあんな美しい建築物があるのに、なぜこんなUglyな新築マンションを建てるのか?」と私に質問して来た。10年以上私は彼の言っていることが分からなかった。アメリカ人建築家の目には、日本の一般的なデベロッパーが建てる新築マンションは、魅力的でないばかりか「Ugly」だと言うのである。

新築は、傷や汚れがない。配管が老朽化している心配もない。清潔である。しかし、どの物件も同じ玄関ドア、同じ壁紙、同じキッチン、同じ床、同じ浴室、同じトイレではないか。没個性的である。買主は、型にはめられた住空間に押し込められる。買主が物件に変更を加えようと思っても、新築購入に充てた費用がいっぱいいっぱいのため、追加で投資することができない。そうして消費者は、画一的なつまらない住宅の中で、重いローンの返済に追われて、ため息をつきながら一生を過ごす。

私の事務所は、堂島川沿いの中之島にある。休日の都心は人が閑散としている。お天気の良い日曜日に、「今日は日向ぼっこして、コーヒーでも飲んでゆっくりしたい」と思って、どこが良いか考えてみて、ほたるまちの川沿いのテラスのあるカフェに入った。街には人が歩いていないのに、店内はお客さんが満員であった。

(写真:福島1丁目 ほたるまち沿いのカフェ)

「ゆったりとした落ち着いた空間」は、私だけでなく日本人の多くの人が求めているのだ。それにもかかわらず、新築マンションの住空間は、未だ非常に貧しい。

神戸市御影に、「蘇州園」という建物がある。(写真)

https://soshuen.jp/

日本生命の創業者が建てたという木造和風建築で、築80年。現在は、オーナが代わり、レストランや結婚式場などに利用されている。庭園は、四季折々の木が一本づつ手入れされている。

従業員さんや庭師や大工や清掃員や建築士など多くの人がこの建築物に携わってこられたことが伝わってくる。

また、ここに外国などから招かれた来客を接待した歴史を感じる。どんな国際的な出会いがここにあったのだろう。レストランのウェイターさんは、いろいろなエピソードを話してくれた。

建物にHistoryStoryがある。これが新築住宅よりも中古住宅が選ばれる理由である。

関連記事:https://www.dios.co.jp/ja/archives/3214

「使い捨て」られる住宅~国際比較から見える日本の新築住宅

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(写真:大阪市の江戸堀、2020年3月撮影)

関連記事:https://www.dios.co.jp/ja/archives/3214

前回のブログ記事で、日本の住宅は欧米先進国と比較すると、新築が多く、中古住宅の流通は著しく低調であるデータを示した。

この現象の原因を一言で表現すると「使い捨て」だと考えられる。「使い捨て」とは、使い捨てライター、使い捨てコップ、使い捨ておしぼりなど、一度使用したら、洗濯、清掃、修理、変更を行わず、廃棄する。空き缶やペットボトルなどは、一度使用して、廃棄されるが、その廃棄量は膨大である。

実は、建物を解体する際に出る廃棄物は、一般に知られていないが、環境負荷がなによりも最も高い。写真は、本日私が大阪市西区江戸堀で見た光景である。小さい土地で解体作業が行われていた。重機が鉄骨を壊してトラックに積むが、この廃棄物を一体どのように処理するのだろうか?

鉄筋コンクリート建物は、100年から200年もつと言われている。鉄はさびるので、建物の寿命はある。しかし、コンクリートにクラックが入ったときに、クラックを修理する作業を細目にしていれば、建物はまだまだ使うことができる。それなのに、この建物は全部解体されていた。

ここで、「使い捨て」の意味をさらに深く考えてみたい。車でガソリンを使って排気ガスを出すのは、石油という地下資源を燃やして、二酸化炭素を大気中に廃棄するということである。二酸化炭素は、再び戻って石油になることはない。循環していない。これを「使い捨て」という行為で、これを「公害」という。

私は最近、大阪市福島区の現在売り出し中の新築住宅と中古住宅の価格を、地価公示と建物の減価償却をエクセルで分析した。その結果分かったことは、新築の方が、中古よりも、減価償却分を含めると、若干割安であった。

使い捨てライター、使い捨てコップ、使い捨ておしぼりが安いのと同様に、使い捨て住宅は、安くできる構造をもっている。大量生産、大量消費によって、工場で安価な建材を製造を可能にして、熟練した大工でなくても施工が可能にしてコストを抑えることができる。

その安い原価で大量販売することで、景気を刺激することができる。生産者と消費者と景気経済は、恩恵を受ける一方で、人間と社会の環境負荷が増大する。日本の住宅は、「使い捨て」であり、環境に最悪の政策である。

不動産事業者は、この事を理解した上で、戦略を考えるべきである。

 

日本の中古住宅を国際比較してみる〜宅建業の産業構造改革

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この表は、日本の住宅の問題点を、端的に表している。

日本の中古住宅の割合は、14.7%である。つまり、日本では、住宅の購入を考えている人は、85.3%が新築のマンションか戸建を購入して、14.7%の人だけが中古マンションか、中古戸建を購入している、という意味である。

図の通り、日本を、米国、英国、フランスなどの欧米先進国と比較すると、中古住宅が選択される可能性は著しく低い。

なぜだろうか?

実際に、私が日本の新築住宅と中古住宅を内覧してみた体験を振り返って考えてみると、「これだったら新築を選ぶだろうな」、と言わざるを得ないという実感がある。良い物件であれば、中古でもかまわない、と思いながら、実際に複数のいろいろな物件を見てみると、やっぱり新築の方が魅力的なケースが少なくない。

中古物件も、リノベーションを充分に綺麗にいている。しかし、新築が3000万円で、中古が2500万円だと、新築の方が良いように思える。日本の中古物件は、思ったほど安くないのだ。

中古物件の価格に失望した買主は、新築の美しい販売センターへ向かって、未完成の物件を、模型とコンピューターグラフィックスを見て購入を決断する。

欧米先進国は、どうなのだろうか?

(1)新築と中古の間の価格差が大きいのは想像できる。どのくらいの差か?

(2)価格以外にも、中古住宅の魅力があるはずである。それは何か?

(3)買主が購入を決断するためには、不安があってはいけない。不安を払拭するためには、何が欠けているのか?

越前和紙の魅力

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私たちは、福井県の越前和紙の里を、訪ねました。

この地域に、和紙の歴史が、1500年も遡ると聞き、とても驚きました。

越前和紙は、桂離宮のふすまに使用されています。

パリのルーブル美術館にも、越前和紙が収められているそうです。

また、ピカソが越前和紙を愛用していたと言われています。

最初に入ったところは、越前和紙がたくさん販売されていました。

それほどお値段は高くなくお手頃と感じました。

装飾を加えた完成された商品は少なく、和紙そのものが多く販売されていました。

 

次にわれわれが訪れたのは、卯立の工芸館であった。

大阪に帰った後、購入した和紙で、いろいろと工作をしてみました。

自分で手作りで商品を作るのは、とても楽しいことです。

越前和紙で、すごく魅力的なインテリアをお客様にご提供できると思います。